中年|财商系列：REITs——像买股票一样买房地产
前面的很多内容我们一直在讲股票 ， 因为从长期来看 ， 股票是最重要的 ， 也是投资回报率最高的资产 。 而且我还有一个说法 ， 就是“要像买房子一样买股票” ， 意思是买股票要像买房子一样 ， 买之前要谨慎选择 ， 买入之后就长期、被动持有 ， 最终大概率会赚钱 。 很多股民之所以赚不到钱 ， 就是因为频繁交易把收益都损失掉了 。
这篇文章我们又提出来“像买股票一样买房地产” ， 不是要与上述观点唱反调 ， 而是给大家介绍一种内地的小伙伴都不太熟悉的投资品种——房地产投资信托 。
投资REITs这种金融产品 ， 本质上就是投资房地产 。 目前中国大部分房地产投资者还处在“炒房”的阶段 ， 很多小伙伴之所以并不了解REITs ， 就是因为它发展的时间并不长 。
最早的REITs出现在上世纪60年代的美国 。 从当前国内外情况来看 ， 全球共有40多个国家建立了REITs市场 ， 其中美国上市的数量最多 ， 有245只 。 在REITs出现之前 ， 如果没有大量的资金 ， 普通人根本无法参与房地产这场游戏 ， 而REITs正好解决了这个问题 。
近些年 ， REITs在国内也受到了决策层和投资者越来越多的关注 。 2002年 ， 最早出现REITs的雏形 ， 2005年被真正提出 ， 之后REITs的相关工作才相继展开 ， REITs产品也伴随着政策相继推出 。 2011年汇贤产业信托推出在香港上市以后 ， 国内REITs市场开始逐渐成熟 ， 2020年4月30日 ， 证监会、发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》 ， 标志着中国公募REITs的正式起航 。
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一
什么是REITs
REITs即房地产信托投资基金 ， 读作“瑞茨” ， 英文全称RealEstate Investment Trusts 。 是为满足中小投资者参与大规模持有型不动产投资需求和房地产开发企业的融资诉求的一种金融产品 ， 由专业的机构进行房地产投资管理 ， 然后将投资收入以派息的方式分配给REITs投资人 ， 简单的说就是房地产的资产证券化 。
给大家举个例子 。
很多小伙伴可能都到过北京王府井附近的东方广场 ， 东方广场包括东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大酒店 ， 其中东方新天地是商场 ， 东方经贸城是甲级写字楼 。
那大伙儿想不想拥有这里的房产呢？有的小伙伴可能会看看自己的微信余额 ， 摇摇头说：“买个5块钱的烤肠我都不舍得 ， 还去北京的王府井置业？算了吧！”
其实 ， 这几个物业的产权归汇贤产业信托所有 ， 只要大家买入汇贤产业信托就相当于拥有这里的房产了 。 目前汇贤产业信托的价格是2块多1股 ， 1手1000股起卖 ， 也就是说你只要掏2千多块钱就可以拥有北京最繁华地区的一份物业了 ， 虽然是很小的一份 ， 也可以享有物业分红和资本的收益 。 而且2千多块钱相信每个人都可以拿得出来 。
所以说白了 ， REITs就是把住宅、酒店、商业乃至基础设施等不动产项目 ， 打包成资产支持证券 ， 让大家像买股票一样可以买卖 。
REITs和股票看起来长得很像 ， 可能有的小伙伴会想 ， 这个汇贤产业信托和金地集团这样的房地产公司有什么区别？
首先 ， 这两者一个是REITs ， 一个是股票 ， 两者的内涵完全不同 。 我们用下表来总结它们之间的区别 。
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REITs的内涵是法律所赋予的 ， 也就是说REITs作为一种信托要符合一系列法律的要求 。 我们主要来看一下美国对于REITs的法律要求 。
美国对于REITs的主要法律要求有：
1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人 。
2、REITs必须把不少于75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券 。
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