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中年|财商系列：REITs——像买股票一样买房地产( 二 )


3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得 。 这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95% 。
4、REITs必须是房地产投资者 ， 而不是其他任何形式的金融机构 。
5、REITs的份额持有人至少要100人以上 ， 并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50% 。
6、REITs每年都要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试 。 测试不合格的轻则罚款 ， 重则取消REITs资格 。
以上只是美国关于REITs的主要法律要求 ， 其他关于REITs的法律要求还有很多 ， 我们就不再展开说了 。
从上述规定我们可以看出REITs是面临着系统的、严格的监管的 ， 这对于保障中小投资者的利益来说当然是好事情 。
了解了REITs的内涵 ， 小伙伴们也就明白REITs与房地产股票、投资基金等其他投资工具有哪些不同了 ， 也就初步明白为什么我会把REITs作为我们实现财务自由的重要投资工具了 ， 下面我们再进一步说明REITs的投资价值 。
二
REITs有哪些特点

REITs发展的时间并不长 ， 全球各国的REITs都是在美国发展的基础上学过来的 ， 大体上和美国的区别不大 。 从国内外成熟市场的经验来看 ， 主要有以下的特点 。
1、投资门槛低 ， 可以分散风险
如果普通人想投资房地产 ， 往往需要大量的资金 ， 至少也要几十万起步 ， 投资风险集中 ， 投资门槛比较高 。 而REITs买一手大概几千块钱就可以投资 ， 而且可以投资多元化的房地产组合 ， 比如酒店、工业用地、公寓 ， 商场、写字楼等 ， 投资门槛低的同时还分散了风险 。
2、定期强制高比例分红 ， 收益率较高
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者 ， 每年都能给投资者带来持续的现金流 。 美国REITs一般每季度派息一次 ， 香港一般每半年派息一次 。 这就像收房租一样 ， 美国是季付 ， 香港是半年付 。 由于REITs有强制高分红的法律要求 ， REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具 。
比如在香港上市的越秀房产信托基金 ， 最近一年的分红是0.2707港元 ， 按照2020年6月23日越秀房产信托基金的价格3.61港元 ， 股息率为7.5% ， 投资20万每年可以获得1.5万的现金分红 。 如果你有20万暂时买不起房 ， 投资REITs基本可以相当于你租房的费用 ， 相当于免费租房了 。

越秀的收益率还不算高的 ， 好的房地产信托基金的股息率有时候甚至可以达到20% ， 甚至30% 。 比如下面这只美国上市的REITs ， 股息率达到了36.45% ， 而且是每个季度分红 ， 假设你投了150万 ， 是不是比自己买房子租出去还要赚的多？
长期来看 ， REITs的收益率甚至比股票还要高 。
中年|财商系列：REITs——像买股票一样买房地产
本文插图

我们可以看到在过去20年中 ， 美国所有的权益型REITs的平均年收益率达到了11.19% ， 而同期标普500的年平均收益率只有7.81% 。
3、资产流动性强 ， 交易成本低
大家都知道投资房地产需要你去看房、选房 ， 还要支付交易时的高额税费 。 而REITs享受税收优惠政策 ， 投资者和买卖股票一样 ， 可以随时买入卖出 ， 只需要支付交易佣金 ， 没有其他高额税费 。
4、专业化的管理
REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士 。 他们管理物业的能力一般会比个人强很多 。 如果我们自己直接买物业去管理 ， 很可能不如REITs的管理团队管理的好 。 而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面 。

当然REITs虽然是很好的投资标的 ， 但也想起他的投资品种一样是有风险的 。 因为投资REITs本质上就是投资房地产 ， 因此房地产市场的风险大部分都同样适用于REITs ， 比如市场风险、利率风险、社会风险、汇率风险、经营管理风险、债务风险等等 。


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