中年|30年的房贷利息本金几乎各占一半，这账怎么算？( 二 )
2000年的100元 ， 相当于2001年的104元 ， 相当于2002年的108.16元 。。。 相当于2010的148.02元 。。。 相当于2020年的219.11元 。
很多人曾经感慨 ， 多年前买房背着贷款一个月三四千 ， 在当初工资才五六千、六七千的情况下真的是亚历山大 ， 然而几年之后随着经济增长、收入增加 ， 在看房贷占比收入就不那么大了 。 当然这其实是我们国家经济在过去一二十年快速增长的结果 ， 实际上我们所有人都享受到了国运的红利 。
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单以我国加入世贸组织WTO之后看 ， 我们的进出口自2005年至今增长了几十倍 ， 参与国际分工和吸引外资使得中国成为世界工厂 ， 推动了城镇化和人均收入的增长 ， 去年我们的人均GDP超过1万美元 ， 这个阶段很多人最直观的感受就是——贷款很合算 ， 因为收入在增长 ， 资产价格也在增长 ， 虽然有一定程度的泡沫 ， 但总体趋势是总让人看到繁荣带来的希望 。
注意这个剪刀差——收入提升和通货膨胀的同时 ， 资产价格上涨 。 这时候借款普遍意义上是合适的 。
不过面对房贷这样的长期贷款 ， 我们还要考虑是不是以后会一直持续繁荣 ， 这个过程中我的收入是否持续上涨 ， 而贷款的实际折现率一直在降低？
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其次要考虑的是经济波动和家庭收入结构
仔细想想 ， 其实钱不是实物 ， 钱本身没有价值 ， 而是一个浮动的虚的参照 。
马云说：“我对钱没有兴趣” 。 其实大家都对钱本身没有兴趣 ， 我们感兴趣的是钱可以换来什么 。
所以不妨抛弃金钱的参照系 ， 选择实物作为参考系 ， 也就是用以物易物的角度来分析 。
房贷同理 。
等额本息和等额本金也可以将每月还款额折现到基准年 ， 道理一样 。
房贷的效应更明显 ， 在过去的中国经济黄金时代里 ， 即使房价不涨 ， 房贷其实是借了二三十年工资 ， 却只还了不到十年工资 。 （tips：北京市职工平均年工资 ， 2000年是15726元 ， 2010年是50415元 ， 2017年超过10万元）
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1：贷款100万 ， 选等额本息 ， 30年总共要付给银行191万 ， 但这191万不是今天就马上给银行 ， 而是往后每个月分期给 ， 随着通货膨胀 ， 钱越来越不值钱 ， 最终得出这191万实际等于今天的137万购买力 。
2：选等额本金 ， 30年总共要付给银行173万 ， 但这173万不是今天就马上给银行 ， 而是往后每个月分期给 ， 随着通货膨胀 ， 钱越来越不值钱 ， 最终得出这173万实际等于今天的131万购买力 。
3：表面上选本金本息差距是191-173万=18万 ， 实际上是137-131=6万 。 选等额本金和本息的区别就是差6万而已 ， 为啥?因为等额本金初期要还款的金额大 ， 而初期金钱购买力高 。
4：假设月收入1万 ， 年收入12万 ， 还完月供后剩下的钱还需要负担80%的生活支出 ， 那30年后自己剩下的钱购买力是24万 。
5：当通货膨胀率在2.5%时 ， 个人收入增长要达到3.9% ， 才能在30年后退休了有60万购买力的积蓄 。
譬如过去二三十年 ， 货币贬值的如此之快 ， 房价又在上升通道里 ， 30年如此低息的贷款就是国家给你的福利 ， 看你有没有去抓住的眼光而已 。 你扪心自问 ， 20年前如果你有10万 ， 那是什么水平 ， 今天呢？当时按三成首付来看 ， 10万块可以从银行里再翘出23万来 ， 那时候上海的房价约3000一平 。
可是如果是发展放缓 ， 收入增加也变慢了 ， 甚至出现长时间负增长 ， 那时候就是另一回事了 。 展望2050年 ， 今天的100万 ， 到那时候值多少？其实已经很难说清楚了 ， 这要看国运 ， 如果我们能跨过某些障碍 ， 那没说的 ， 光靠收割其他国家都能活的很滋润（就如同发达经济体过去几十年所做的那样） ， 但在如今的国际经济环境中这个变数和挑战是很大的 。
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