中年|30年的房贷利息本金几乎各占一半，这账怎么算？
最近很多朋友在计算房贷 ， 要么是买了房子还款几年了 ， 要么是计划买房开始想搞清楚利息 。 其实很多人签了贷款协议除了对合同上的利息数字有点概念 ， 其他的就没有细算过 ， 偶然被问起这个问题：贷款30年下来 ， 利息几乎相当于贷款本金了 ， 这个账划算么？
本文为房地产带盐人的第168篇文章 ， 说起房贷大家的第一反应多为两个问题：
1、动辄二三十年的还款周期 ， 承担了这么久的一份固定支出 ， 是否合算？
2、今年3月份以后浮动利率跟LPR为参照系 ， 那么以后利息会怎么样？
【中年|30年的房贷利息本金几乎各占一半，这账怎么算？】
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房贷是普通人为数不多的大额举债
我们先普及一点基本的财务知识 ， 资产包括债务 ， 拿我们普通人购房来说 ， 房产价值200万 ， 假设贷款50% ， 其中100万的房贷也是资产的一部分 。 不过资产的质量跟很多因素有关 ， 其中负债率和财务成本（利息支出）关乎我们所购买的房产资产的质量 。
绝大部分人借钱时候没主动想过折现率 ， 但其实这个非常非常重要 。
回到原问题 ，
如果折现率和贷款利率一样 ， 都为5％的话 ，
那么很容易算出 ， 2020年借100万借30年5％利息 ， 那么三十年后还款本息432.2万 ， （100乘以(1+贷款利息)^ 30 ， 按现行民间说法就是本金100万 ， 利息332.2万） ，
但是 ， 其实2050年的432.2万折现后（除以(1+折现率)^ 30）就相当于2020年的100万 ， 也就是借多少还多少 ， 一分不多一分不少 。
假设一个人2008年借了100万 ， 约定利率4％ ， 借7年 ， 2015年需要还131.16万 。 而7年后131万的购买力是否等同于100万 ， 如果还不如7年前100万的购买力 ， 这时候贷款就是合算的 ， 而不要仅仅看数字本身 。
这个跟企业利用一部分自有资金+举债来购买一些资产（例如土地、生存线）道理一样 ， 如果投资收益能覆盖投入和持有成本 ， 那么相对合算 。 当然过去10年在买房这件事上仅仅房价的上涨就轻松覆盖了利息 ， 所以是合算的 ， 然而我们还要往以后看 ， 毕竟今年买房、去年买房和10年前买房还不是等同的 。
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无论是30%首付 ， 50%首付 ， 实际上都是一种加杠杆的投资行为 ， 加杠杆在投资领域是最常见的特征 ， 然而对于普通人来说这种大幅度加杠杆的机会并不多；一来是因为普通人的信用资产有限 ， 可用于担保的手段少 ， 二来普通人能参与的稳定高回报的投资途径少 ， 不信你想想除了买房 ， 普通人几乎很少有大宗的投资能力 。
而房贷则是以房产为抵押担保 ， 这种贷款余额对金融机构而言是非常优质且风险小的资产 ， 前提是房价不会大规模崩盘 ， 当然这个也反过来解释了为什么我们的楼市一定是维稳为主 。 根据央视的调查数据我国城镇居民家庭资产构成超过7成是房产；另外房贷占比家庭可支配收入75.9% 。 这个简单呈现的数据实际上也说明了房产是普通家庭能享受到的主要投资机会 。
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这时候我们要考虑通胀和资金成本的关系：
我们的货币供应和CPI是大家经常关注的经济数据 ， 过去10年平均的广义货币M2增量在10~11%左右 ， 扣除CPI同期上涨3~5% ， 粗略的可以得出通胀情况 。
所以我们比较不同年份金钱的时候要打个折扣 。
一般做法是选一个基准年 ， 之后年份都价格除以一个数值（1+折现率）^时间差 来比较 。
比如说 ， 以2000年为基准 ， 拿4％来做折现率的话 ，
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