汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作( 二 )
四、在建工程抵押与商品房预售 。
五、在建工程抵押权与其他权利的冲突
（一）在建工程抵押权与工程款优先权的冲突
（二）在建工程抵押权与购房人权利的冲突
房地产融资项目中各种权利优先性排位
【汪道磊|房地产基金·结构化股权融资操作】
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六、在建工程抵押与其他抵押程序的衔接
在建工程抵押上承土地抵押 ， 下接现房抵押 ， 在某些项目融资中 ， 可能涉及不同抵押程序之间的衔接 。
（一）在建工程抵押与土地抵押程序的衔接
在很多房地产融资项目中 ， 最开始的增信措施是土地抵押 ， 但是 ， 当项目开发到一定阶段时 ， 由于以下原因需要将土地抵押转为在建工程抵押 。
一是申请预售许可证的需要 。
二是金融机构增厚抵押物的需要 。
在建工程抵押与土地抵押程序衔接的几种情形
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（二）在建工程抵押与现房抵押程序的衔接 。
在建工程在抵押期间竣工的 ， 按照《城市房地产抵押管理办法》和《房屋登记办法》的规定 ， 应首先由开发商办理房屋初始登记（初始登记又称为“大确权” ， 是指项目竣工验收后 ， 以开发商的名义办理的楼盘初始确权登记 ， 领取《房地产权属证明书》 ， 确认该楼盘的权属人是该房地产开发商；与之对应的概念是“小确权” ， 是指开发商领取楼盘《房地产权属证明书》后 ， 依照法律法规的规定为购房者申请办理所购商品房的交易过户转移登记 ， 核发《房地产权证》的过程 。 按照正常的房产证办理程序 ， 必须先办理大确权 ， 完成房地产的初始登记 ， 才具备办理业主房产证的条件） ， 然后再申请办理在建工程抵押转现房抵押手续 。 这里需要指出的是 ， 如果项目在办理房屋初始登记前已经开始预售 ， 则所抵押的现房一定是未实现预售的房产 ， 已预售的房产不在现房抵押的范畴内 。 监管措施
本项目的监管措施包括如下3种 。
其一 ， 销售款的监管 。 其二 ， 销售进度的监管 。 其三 ， 建设进度的监管 。 公司管控措施
其一 ， 股东会层面 。 其二 ， 董事会层面 。
其三 ， 管理层 。 房地产项目融资中风险判断的要素排序
在房地产项目融资中 ， 基本风险要素有4个：交易对手、合规性、抵押物和现金流 。
房地产融资项目中风险判断的要点排序
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房地产项目尽职调查中的“正奇结合”
为提高尽职调查的质量 ， 业务团队需要遵循“正奇结合”的思路 。
“正”指的是常规的尽调方式 ， 如收集相关资料、进行经营及财务状况分析、市场前景的调研分析、项目现场查看、现金流测算、抵押物的核实及评估等 。 这种尽调方式是了解交易对手的基本路径 ， 需要严格按照公司要求进行 。 需要指出的是 ， 常规的尽职调查不能仅依靠交易对手提供的资料 ， 信托经理需要有更多的主动性 ， 在尽调过程中多跑跑工商、税务、住建、土地等政府部门 ， 与交易对手的合作银行多做沟通交流 ， 以获得更具公信力的信息资料 。
“奇”指的是非常规的尽调方式 ， 信托公司的项目分散在全国各地 ， 但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点 ， 对交易对手缺乏全面深入的了解 ， 这是相对于银行的重大劣势；而且信托公司的交易对手大多是民营企业 ， 很多从正规渠道获得的资料（如财务数据）通常在真实性上存疑 ， 通过非常规手段了解企业的资信状况、经营状况和盈利能力等 ， 其意义不言自明 。 对于一些区域性的开发商而言 ， 企业负责人的个人品性对于判断项目风险的意义 ， 可能会胜过案头的资料分析 ， 尽职调查中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表 。 结构化信托项目中信托财产的属性分析
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