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给“摩天大楼热”降降温( 二 )


采访人员注意到 ， 多地高楼项目已纷纷调整了高度 。 此前有机构整理在建及规划项目资料显示 ， “到2020年 ， 在世界十大摩天大楼中 ， 中国或将拥有6座 ， 包括苏州高度超过700米的中南中心 。 ”而在今年4月24日公布的全新规划方案中 ， 苏州中南中心的建设高度从729米降至499米 。 据悉 ， 苏州中南中心自2014年初开始施工 ， 2015年所有桩基完成施工 ， 此后不久就传出停工消息 ， 直至5年后再一次公布项目规划方案 。
【给“摩天大楼热”降降温】不止是苏州中南中心 ， 多座在建或待建建筑都下调高度 。 武汉绿地中心由最初规划的超600米降至475米；深圳罗湖华润湖贝塔项目从早前公布的830米削减至500米；西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米 ， 下调3米 ， 刚好低于500米的限制高度；成都天府新区超高层项目主楼超塔建筑高度从2017年公布的677米改为489米……
在中国科学院院士、东南大学教授段进看来 ， 中国城镇化建设的“上半场”已取得巨大成就 。 同时 ， 建筑风貌乱象、城市文化缺失 ， 千城一面、环境品质不高等问题逐渐显露 。 城市与建筑风貌管理问题 ， 近年从文化自信的新高度引起了国家和社会广泛的关注 。 此次《通知》出台 ， 针对这些问题 ， 进一步明确了管理重点、制度抓手和落实传导机制 ， 为更好地治理城市与建筑风貌迈出了坚实一步 。
告别“摩天大楼竞赛”
——超高层建筑建设成本高 ， 维护要求高 ， 过度追求易形成浪费
对于今天的中国建筑行业 ， 修建摩天大楼从技术上讲已不是难事 ， 更重要的是考虑是否需要 。
清华大学建筑学院教授宋晔皓认为：“中国摩天大楼的数量很多 ， 占到全球总数的很大一部分 ， 住建部门应该对修建超高层建筑进行约束 。 ”他表示 ， “在寸土寸金的区域修建超高层建筑 ， 的确能缓解用地紧张的状况 。 但对于很多城市与区域而言 ， 其现有土地开发强度并没那么大 ， 是没有必要修建超高层的 。 企业、政府等相关方往往是出于各自的考量 ， 产生了这种冲动 。 超高层建筑的建设成本高 ， 运营与维护成本大 ， 但租金、售价的回报却不见得很理想 ， 还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战 。 ”
目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店 。 戴德梁行报告显示 ， 2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升 ， 达到近10年最高点 ， 平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高 ， 平均在28%左右 。
戴德梁行中国区研究部主管魏东表示：“在空置率较高的城市 ， 超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力 ， 一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象 ， 投资风险将会愈发加大 。 虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的 ， 但不可否认的是 ， 超高层建筑的总体体量巨大 ， 动辄几十万平方米的项目投放市场需要更长时间的消化周期 。 如果开发商的资金实力难以支撑长期持有 ， 大多数开发商会选择将项目散售 ， 而一旦散售 ， 项目品质将会在短期内迅速下降 。 ”
不管是建设成本还是后期维护经营成本 ， 摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高要求 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ， 超高层建筑外表看似靓丽 ， 但居住和办公的性价比最低 。 首先 ， 公摊太大 ， 使用面积小；其次 ， 超高层建筑维护成本很高 ， 电梯、保温、照明、清洁、物业等费用 ， 要比普通住宅高2倍左右；最后 ， 超高层建筑是“三高”即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一 。
此外 ， 多数摩天大楼采用的全玻璃幕墙 ， 容易折射日照 ， 加剧城市热岛效应；消防设施应对摩天大楼的消防需求有技术瓶颈等 ， 还存在一系列问题急需解决 。
业内人士指出 ， 一个城市没有雄厚的经济实力 ， 无法建设和运行维护摩天大楼 。 但过度追求摩天大楼甚至形成一种“竞赛” ， 则必然带来浪费 。 随着国家对超高层建筑进行限制 ， “摩天大楼热”将真正降下温来 ， 有望引导中国城市建筑进入更加理性、务实的阶段 。


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