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北京日报300万现金可以买600万的房子？这样的购房套路请当心

信用贷进入房地产系违规
这样的购房套路请当心
本报采访人员 赵莹莹
手握300万元现金 ， 就可以买600万元的房子 ， 只需还点儿小利息 ， “以小博大”成本低且毫无风险——这是中介机构给购房人王伟(化名)描绘的情景 。 随着北京楼市逐步回温 ， 一些不具备资质的机构近期在市场上四处活动 ， 先打着低息贷款的幌子让购房人“入套” ， 再以先垫资、后申请信用贷的方式让其“上车” 。 专家表示 ， 信用贷的资金进入房地产属于违规 。 以高杠杆的方式买房 ， 购房人不仅要承受巨大的还款压力 ， 还可能影响个人征信 。
以低息贷款“请君入瓮”
“解决购房各环节需求资金 ， 放款迅速 。 ”近期忙着看房的王伟 ， 正是被这样一则广告吸引上“套”的 。 王伟看中了一套位于四环外、总价600万元的二手房 ， 可他手头的现金只有300万元 ， 再加上自己的情况只能按二套贷款 ， 王伟面临高首付、高利率、钱不够的窘境 。
“有没有什么首付少、利息少的购房方式？”第一次和机构工作人员沟通 ， 王伟就提出“少花钱”的要求 ， 而对方很快就给出小微企业低息贷款的方案 。 按其所说 ， 目前各银行对小微企业贷款都有扶持政策 ， 王伟只需注册一家小微企业 ， 就能申请低息贷款 ， 每月还款额比房子出租所得的租金还要低 ， “至于您没有公司也没关系 ， 我们这儿提供一条龙服务 ， 都可以办理 ， 您可以先考虑一下 。 ”
【北京日报300万现金可以买600万的房子？这样的购房套路请当心】利息比租金还低 ， 这句话深深打动了王伟 。 很快 ， 他就决定见面详谈 。 也是在这次谈话中 ， 工作人员改了口径 ， 提出使用信用贷的新方案 ， 理由是申请信用贷更容易 ， 放款速度更快 ， 利率依然比商业贷款的利率低 。
“完美链条”实际风险极高
按照中介机构的说法 ， 王伟的买房流程有四步 。 首先 ， 他拿出300万元的现金 ， 机构再垫资300万元 ， 全款买下他心仪的那套房子 。 按照目前的交易速度9天内能办完手续 ， 按8%的月利率 ， 王伟要缴纳约5万元的垫资利息 。 接着 ， 王伟拿着房本去几家银行申请信用贷 ， 贷出300万元用于归还机构垫资 ， 并支付办理费用5万元 。 第三步 ， 王伟将名下的这套二手房出租“以租养贷” 。 贷款3年后 ， 王伟向银行归还300万元的本金 ， 或者再用房本申请贷款套现 。
手头现金做首付—中介垫资全款买房—以房本抵押申请信用贷—归还垫资并按月还利息—再拿房本抵押……在机构人员的口中 ， 这是一条可以重复的“完美链条” ， 而王伟通过此就可“以小博大” ， 以极低的成本得到一套房 。
用300万元买下600万元的房子 ， 支付的利息成本64万元 ， 听起来比商业贷款确实要低 。 然而 ， 中介机构口中的链条真的完美么？业内人士否定了这种以高杠杆购房的方式 。
“首付贷、消费贷、信用贷、经营贷款等信贷资金流入房地产市场 ， 这本身就属于明令禁止的违规行为 ， 银保监会也多次强调 ， 坚决纠正贷款违规流入房地产行为 。 ”中原地产首席分析师张大伟表示 ， 以信用贷的资金买房 ， 其用途和贷款合同规定的用途是不符的 ， 一旦被银行查到将会影响申请人的征信记录 。 与此同时 ， 相比于商业贷款 ， 信用贷属于短期贷款 ， 贷款额度通常在30万元至50万元 ， 且年限一般只有3年 。 “若想以信用贷的方式贷出300万元 ， 就像某些机构所说 ， 要从多家机构同时申请信用贷 ， 在监管趋于严格的环境下 ， 风险极高 ， 可操作性不强 ， 后期还款压力也非常大 。 ”张大伟说 。
高杠杆不适合普通购房人
这条“完美链条”其实还暗藏其他风险 。 采访人员仔细算了一笔账后发现 ， 按照8%的月利率 ， 300万元的垫资款单日利息是8000元 ， 一周是5.6万元 ， 一个月就是24万元 。 一品牌中介经纪人告诉采访人员 ， 在业主所卖房屋没有银行抵押的情况下 ， 全款购房人从购房资质审核到完成过户大约需要一周时间 。 如果业主所卖房屋存在银行抵押的情况 ， 得先完成解抵押 ， 才能再走购房资质审核等流程 ， 慢的话可能需要1个月 。 换句话说 ， 机构人员给出的5万元垫资利息的预算 ， 只是最理想状态下的最低支出 。 一旦房屋交易过程中遇到任何意外情况 ， 拉长了交易周期 ， 所支付的利息将远高于5万元 。


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