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远望谷拿地7年转给实控人，每经记者实探昆山周庄项目( 四 )


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现场调查结论：
（1）物联网产业园一期厂房、办公楼等总建筑面积 ， 评估报告比招商手册数据少逾1900㎡；
（2）前期公告及交易所问询函 ， 一期所有17栋建筑的平均均价4676元/㎡ ， 相差面积对应价值约894万元；
在去年远望谷向远望谷集团2.13亿转让昆山远望谷100%股权中 ， 物联网产业园作为昆山远望谷主要资产之一 ， 其中该园区一期厂房、办公楼等已完成了建设 。
在2019年6月28日远望谷对深交所问询函的回复函中 ， 标的资产物联网产业园一期剩余未销售和已售未结转产成品共计14项 ， 建筑面积共计27025.77㎡ ， 总价为1.145亿元 。
远望谷拿地7年转给实控人，每经记者实探昆山周庄项目
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图片来源：问询函截图
根据采访人员在这座物联网产业园内的实地观察和该产业园的招商手册 ， 一期有办公楼/厂房总共17栋——评估报告产成品中未包含远望谷自持B6厂房和A1、A2办公楼 ， 被评估机构国众联列在固定资产中 。
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图片来源：招商手册（注：图中E、D厂房实则分别为G、F厂房）
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远望谷物联网产业园一期17号楼外景（每经采访人员 辉夜 摄）
将14栋产成品总建筑面积27025.77㎡加上固定资产中B6、A1和A2三栋楼的总面积15698.59㎡ ， 算出评估报告中 ， 产业园一期17栋楼的总建筑面积为42724.36㎡ 。
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图片来源：《评估报告》
另据《每日经济新闻》采访人员在该园区招商中心获取的《招商手册》 ， 该产业园一期的总建筑面积为44896㎡ ， 除去门卫、垃圾房和消防泵房后共44636.34㎡ ， 与《每日经济新闻》采访人员在园区一期内用工具测量和计算得出的总建面相差无几 。
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图片来源：招商手册
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图片来源：《评估报告》
其中一期园区内 ， B1~B8厂房为3层、B9~B10厂房为2层、C类型研发楼均为3层 。 也就是说 ， 远望谷评估报告中的一期建筑建面 ， 比招商手册上给出的一期建筑建面少了1911.98㎡ 。
根据远望谷回复函中所提及的一期所有17栋建筑的平均均价4676元/㎡计算得知 ， 这1911.98㎡建筑面积对应价格约为894万元 。
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疑惑三：两个园区待开发土地《评估报告》所写面积比回复函多了近23000㎡
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调查结论：
（1）2019年6月12日评估报告、以及6月28日对交易所问询回函中 ， 2号、3号所在宗地总面积 ， 两份公告披露的数据一致；
（2）2号地、3号地 ， 待开发用地的账面价值 ， 两份公告数据一致；
（3）待开发用地账面价值一致 ， 对应的却是两份公告中不同的评估土地面积 。 其中评估报告中2号地、3号地待开发用地总面积为8.22万㎡ ， 而问询回复函中总面积仅5.94万㎡ ， 上述两份公告披露的待开发用地面积相差2.28万㎡ 。
《每日经济新闻》采访人员注意到 ， 在2019年6月远望谷将昆山远望谷100%股权转让给远望谷集团时 ， 评估报告对物联网产业园、智慧文旅商业园尚未开发的土地面积评估 ， 与此后答复交易所问询函所列出的评估面积存在明显出入 。
具体来看 ， 在远望谷2019年6月12日公布的评估报告中 ， 国众联对“3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”评估的所占土地面积为35558.63㎡ ， 对应账面价值为1298.6万元 。 然而 ， 在远望谷2019年6月28日公告的对深交所问询函的回复中却称 ， “3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”的评估土地面积为19046.91㎡ ， 两者相差16511.72㎡ 。


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