成交市场月报｜5月楼、地市继续分化复苏，6月有望回升转正( 二 )
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从面积段分布来看 ， 90平方米以下产品占比涨跌互现 ， 北京和深圳分别下跌和上涨3个百分点；90-120平方米产品占比三城皆有所回调 ， 回调幅度均不超过3个百分点；120-144平方米产品占比京、沪微涨 ， 深圳微跌；144-200平方米产品占比上海微降3个百分点；200平方米以上大户型产品成交北京、上海分别回升1个百分点和3个百分点 ， 深圳回调2个百分点 。
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二手房：成交同比降幅收窄至12% ， 南京、杭州累计同比皆增36%
5月 ， 二手房市场热度与4月大体相当 ， 也与新房市场态势一样同样保持分化复苏 。 从数据来看 ， 8个重点城市二手住房累计成交面积约534万平方米 ， 环比微增1% ， 同比降幅进一步收窄至12% 。
北京、青岛等二手房市场持续复苏 ， 成交面积也开始超去年同期 ， 南京、杭州成交持续高位运行 ， 同比涨幅皆超40% 。 仅成都、苏州复苏动能减弱 ， 成交环比步入下降通道 ， 同比跌幅仍在50%以下 。 前5月 ， 南京、深圳、杭州成交表现抢眼 ， 累计成交同比涨幅都在30%左右 。
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土地：成交量跌价升 ， 优质地块集中入市使得溢价率持续提升
5月 ， 土地成交量跌价升 ， 全国300城经营性土地成交建面总计17975万平方米 ， 同、环比分别下降21%和14%；平均楼板价3072元/平方米 ， 同、环比分别上涨12%和1% 。
溢价率延续上行趋势 ， 环比增加0.5个百分点至16.5% 。 一线城市溢价率迅速回升；二线城市溢价率稳中有升 ， 核心地块仍维系高热度；三四线城市溢价率小幅回落 ， 但强三线城市热度不减 ， 南通、绍兴、金华等溢价率皆超20% 。 流拍率降至7.8% ， 环比降1.4个百分点 ， 集中在远郊区县 。
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一线城市累计成交527万平方米 ， 环比增长10% ， 同比更是翻倍增长；平均楼板价17917元/平方米 ， 环比上涨33% ， 同比上涨47% 。 广州土地成交最为活跃 ， 成交总建面多达263万平方米 。 北京、深圳土拍市场转暖 ， 多宗优质地块高价出让 ， 北京分钟寺宅地更是刷新今年单价纪录 。
二线城市累计成交3604万平方米 ， 环比下降39% ， 同比下降28%；平均楼板价5597元/平方米 ， 环比上涨13% ， 同比上涨19% 。 中西部二线城市仍是成交主力 ， 重庆、成都和郑州成交建面均超200万平方米 。 核心地段优质地块仍维系高热度 ， 高溢价、地王时有发生 ， 成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王 。
三四线城市累计成交13844万平方米 ， 环比下降5% ， 同比下降21%；平均楼板价1857元/平方米 ， 环比下跌3% ， 同比下跌9% 。 长三角地区三四线城市土地成交相较活跃 ， 常州、南通、盐城等成交建面皆超100万平方米 。 强三线城市土拍热度不减 ， 南通、绍兴、金华等溢价率皆超20% ， 弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎 ， 底价成交常态化 。
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展望未来 ， 随着半年度业绩冲刺季的到来 ， 房企必将加快供货节奏 ， 供应有望放量增长 ， 甚至创年内新高 。 信贷资金整体趋向宽松 ， 仍是楼市持续复苏的实质性动因 ， 近半城市成交已经转正 。 而在供应放量的作用下 ， 预计6月市场仍将保持较高热度 ， 成交也将继续回升 。 当然 ， 各城市市场、各项目去化将持续分化 ， 核心一、二线城市市场前景值得期许 ， 中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑 ， 弱三、四线城市市场下行压力仍不容小觑 ， 购房消费降级、延期已是大概率事件 。 今年市场压力更多还是在就业层面 ， 低薪家庭收入或将有所下滑 ， 首付款、月供还贷压力陡增 ， 预计刚需市场仍不容乐观 ， 成交或将明显回落 。
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