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城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判( 二 )


整体来说 ， 疫后城市间楼市表现分化明显 。 深圳、杭州等强市楼市已正常化；武汉、苏州、重庆等一二房成交仍处于历史低位 ， 部分三四线城市受疫情防控或购房需求不足影响成交持续萎靡 。
3、疫后地市量价齐升 ， 二线溢价率激增 ， 三四线成交量同比仍降（部分略）
在疫后土地供应大幅放量推动下 ， 全国土地成交量显著回升 。 至4月CRIC统计数据显示 ， 全国土地市场涉宅用地成交建筑面积增至17314万平方米 ， 环比增长58% ， 较2019年同期也恢复至历史水平 ， 同比增6% 。
随着成交量的大幅回升 ， 加之高价优质地块出让占比提升 ， 疫后平均地价创2018年以来新高 。 至4月 ， 成交总金额大幅增加至5298亿元 ， 成交均价受此带动上浮至3060元/平方米 ， 环比再增22% ， 突破2018年以来的新高 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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市场热度方面 ， 溢价率与流标率双升凸显土拍市场优、劣地块间成交分化 。 从溢价率来看 ， 在热点二三线土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下 ， 溢价率保持上升趋势 ， 增至16.0% ， 环比上升3.8个百分点 ， 并且创下去年7月以来新高 。 从流标率来看 ， 由于优质地块供应大幅增加 ， 大部分房企将主要精力放在这些地块上 ， 对郊县地块的关注度普遍不高 ， 郊县地块频遭流拍 ， 使得整体流拍率有所回升 。 据CRIC重点监测的城市来看 ， 本月土地流拍率升至9.2% ， 较上月增加2.5个百分点 。
分城市来看 ， 核心一线高价地底价成交 ， 二线则普遍溢价较高 ， 多数三四线则无溢价 。 从2020年3月以来部分城市涉宅地块成交情况来看 ， 一线城市中 ， 北、上、广高价地块多为底价成交 ， 三城溢价率均在20%以内 ， 其中上海溢价率更是仅2% 。 二线城市中 ， 优质高价地大放出 ， 多轮竞拍下推高土拍溢价率；仅少数城市如天津、武汉、郑州、济南、青岛等溢价率低于5% ， 西安、合肥、宁波、厦门等城市溢价率均超30% ， 其中厦门更是诞生“双料地王” ， 南京主城区内土拍地块溢价率也均在30%以上 。 而三四线城市中 ， 除部分强市如佛山、温州、南通、常州、绍兴等成交了多宗溢价率地块外 ， 多数城市土拍成交均无溢价 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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总而言之 ， 疫后土地市场与新房市场均整体火热、局部分化 ， 不同城市不同区域土拍表现差异明显 。 疫后多城优质地块的供应推动土拍市场快速回暖 ， 单月土地成交建面回归正常水平 ， 平均楼板价也到达阶段新高 。 但核心城市优质地块往往备受追捧 ， 带动全国土拍溢价率快速上升；而郊县低性价比地块则频遭流拍 ， 致使全国土拍流标率也随之增长 。
4、项目分化：深、杭、宁等高端豪宅盘热销 ， 蓉、渝、苏等高性价比刚需盘大火（部分略）
从当前市场表现来看 ， 不仅不同城市间的行情相对独立 ， 而且城市内部的产品销售情况也存在显著差异 ， 大体呈现出以下特征：第一类城市低档刚需类项目持续热销 ， 中高档去化相对平平 ， 以成都、重庆、苏州、福州、北京为典型代表；第二类则刚好相反 ， 高档和豪宅改善类产品大卖 ， 郊区低档刚需盘去化不佳 ， 深圳、杭州、南京、郑州等城市高端产品需求依旧旺盛；第三类城市中档刚改类产品异军突起 ， 以上海、西安、宁波为典型代表 ， 中档产品去化率均高达70%以上；第四类为去化较差城市 ， 各档次产品无明显差异 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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（1）成都、苏州、北京等高档产品去化不佳 ， 中低档依托刚需客驱动保持热度（部分略）
第一类城市以成都、重庆、苏州、福州、北京等为典型代表 ， 刚需客户较为活跃 ， 位于政策利好区域 ， 价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销 。 这类城市多为省会或区域核心 ， 人口基数较大 ， “虹吸”效应显著 ， 吸引了众多外来务工人员 ， 买房自住居多 ， 加之部分区域因政府限价原因一二手倒挂 ， 不乏一些高性价项目获得购房者的青睐 。


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