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城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判( 六 )


二线城市总体成交有望保持平稳 ， 不同城市行情相对独立 。 其中值得关注的当属各都市圈内核心城市 ， 长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州等短期内的复苏动力依旧较强 ， 刚需、刚改置业需求依旧旺盛 ， 加之近期人才新政等利好政策不断 ， 对成交也有一定的刺激作用 ， 预计这类城市的成交量会小幅转暖 。 其次 ， 兰州、成都、南宁、昆明、郑州等中部城市成交热度仍有望延续 ， 从数据层面看当前的成交基本已好于或者接近去年同期 ， 成都、南宁5月去化率较4月有了稳步提升 ， 随着年中房企业绩冲刺 ， 推盘量增加 ， 购房需求仍有望平稳释放；最后 ， 济南、长春、长沙、西安、重庆、武汉等城市市场恢复动力相对较弱 ， 因成交低迷 ， 库存压力相对较大 ， 即便地方政府出台刺激性政策 ， 对于成交的促进作用也相对有限 ， 后期走势不容乐观 。
三四线城市稳步下行 ， 降多增少 ， 回调压力巨大 。 首先 ， 环都市圈强三四线城市诸如常州、无锡、佛山、温州等短期内市场热度延续 ， 仍有望稳步复苏 ， 主要是基于这些城市短期内都有一些人才新政类的刺激政策出台 ， 强化了楼市向好预期 ， 加之本地经济实力较强 ， 居民购买力雄厚也对楼市需求有了稳固支撑 。 其次 ， 以价换量缺乏基本面支撑的城市5-6月成交依旧不容乐观 ， 以江门、韶关、清远为典型代表 ， 这些城市的在售项目几乎都给出了不同程度的让利优惠 ， 刺激了短期内购房需求的集中释放 ， 但是客户刚需化的倾向已经显现 ， 房企的让利行为也不是长久之计 ， 因而后期需求也存在难以为继的可能 。 最后 ， 针对广大已经“凉凉” ， 恢复缓慢的三四线城市而言 ， 5-6月的成交表现依旧不及去年同期 ， 譬如衡阳、肇庆、台州、芜湖等城市 ， 目前成交就已尽显“疲态” ， 后期若无给力的刺激性出台 ， 成交量势必会出现大幅下滑 。
3、产品分化延续 ， 深圳、上海豪宅持续热销 ， 成都、长沙刚需盘仍将“坚挺”
当前 ， 基于不同城市复苏情况差异性和“因城施政”纾困政策各不相同 ， 城市间楼市行情相互独立 ， 项目去化也表现出冷热不均的态势 ， 通过以上分析 ， 我们不难得出 ， 一方面诸如深圳、上海、南京、郑州、厦门、常州等城市中端改善盘热销 ， 相反远郊刚需盘去化相对缓慢 。 另一方面在部分一线和核心二线城市中 ， 处于供应相对稀缺的热门板块的高性价比项目依旧是备受刚需购房者青睐 ， 而市中心大面积段高总价产品则去化不佳 ， 典型代表为北京、广州、成都、长沙、南宁等城市 。 预判5-6月 ， 我们认为 ， 这样的“分层”现象还将延续：
中高端豪宅类销售显著好于低端刚需盘的主要原因无外乎以下两点：一是针对房价趋高的核心一二线城市 ， 诸如深圳、上海、南京 ， 高净值人群聚集地 ， 这类群体的收入受疫情影响较小 ， 投资意识更强 ， 以购买房产来构筑避险资产的动机仍能促进高档和豪宅类产品在短期内保持不错的成交表现 。 二是都市圈周边的强三线城市 ， 例如无锡、常州 ， 人民生活相对富裕 ， 房价适中 ， 本地居民的攀比心理 ， 对面积较大 ， 居住舒适度较高的改善类户型更为偏好 ， 加之高档和豪宅类产品一般也是优质教育资源、医疗资源、商业配套相对完善的区域 ， 稀缺的板块价值也将带动此类产品持续热销 。
还有部分城市刚需盘持续热销 ， 显著好于中高端改善类项目的去化水平 ， 这些城市基本都是常住人口众多或是典型的人口净流入城市 ， 低购买力的刚需消费群体众多 ， 典型代表为北京、广州、成都、长沙、南宁等城市 。 不同城市购房心理还是存在显著差异：北京主要源于限价房的集中入市带动了中低档产品的持续热销 ， 广州当前成交恢复相对缓慢 ， 前期需求透支造成了客户刚需化倾向显著；而成都、长沙等城市因房价相对“亲民” ， 政策“高压”下局部区域也存在显著的一二手倒挂 ， 刚需购房者本着“买到就是赚到”的心理也会选择率先入场 ， 而后逐步积累财富二次换房 。


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