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城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判( 四 )


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动因：货币“放水”、地方“纾困”激活中高端
房企降价、一二手倒挂刺激刚需释放
……本节有删减……
1、央行降准、降息 ， 灵活适度的货币政策造就“借-房-贷”投机闭环助推楼市（略）
2、“四限”调控松动、企业纾困、购房免税补贴双管齐下 ， 助推自住购房需求释放（略）
【城市楼市复苏“几人喜几人愁” ， 分化动因与持续性研判】3、“限价”调整仍存一二手倒挂 ， 成都等城市再现一房难求“万人摇号”
一二手倒挂或是预售均价显著低于板块内其他在售项目价格也是部分楼盘大火的原因 ， 尤其是以刚需客驱动中低档项目热销的城市 ， 以成都、苏州为典型代表 ， 疫后迎来了一批限价盘入市 ， 低廉的价格强化了购房者“买到就是赚到”的乐观预期 ， 因而也促使城市市场迅速回暖 ， 以成都为例 ， 2020年3月以来多个中低档楼盘开盘即售罄 ， 去化率达到100%的项目 ， 无一例外 ， 均有比较显著的价格优势 ， 天府新区的恒大天府半岛、锦江区的自在轩、武侯区的鑫耀美泉悦府较周边项目价格均便宜了将近一半 ， 因而即便推盘量较大 ， 也取得了不错的销售业绩 。
再如苏州 ， 3月以来楼盘热销频频 ， 3月20日开盘的龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘、5月加推的龙湖大境天成项目 ， 无论是线上销售还是线下选房的项目 ， 去化率均在85%以上 。 其中龙湖首开湖西星辰更是实现了一分钟销售12亿元的辉煌战绩 。 究其热销原因 ， 主要与限价政策造成的一二手价格倒挂密切相关 。 据了解 ， 龙湖首开湖西星辰就是名副其实的限价倒挂盘 ， 由于被限价 ， 备案均价仅约2.83万元/平方米 ， 总价约249万元起 ， 对比二手房 ， 区域内倒挂严重 。 与之毗邻的万科湖西玲珑的小户型精装 ， 近期普遍成交价为3.4万元/平方米 。
4、江门、清远等三四线项目降价促销“挽狂澜” ， 以价换量带动短期市场回暖（部分略）
房企因政府管控导致的“一二手倒挂”若被认为是被迫降价 ， 那还有部分行情转冷的三四线城市楼盘为了刺激销售 ， 则选择了主动降价促销 ， 或给出让利折扣 ， 或降低首付比例 ， 或延长贷款年限 ， 牺牲自身小部分利润空间来抢占市场 ， 获得项目的快速去化 。
以江门为例 ， 据CRIC监测 ， 3月以来不少楼盘的价格有一定的下调 ， 位列3-5月江门商品住宅销售面积TOP20的保利·和悦华锦、万象华府、联发悦澜山项目均推出了不同程度的让利优惠 ， 位于滨江新区的保利和悦华锦推出了“首付可分期60个月”的活动 ， 据了解 ， 若以首付3成计算 ， 项目首付分期60个月需要先支付1成首付 ， 另外2成带息分期5年支付 ， 房企以降低购房门槛来加速产品去化 。 万象华府也推出了“9XXX元/平方米任选房源”活动 ， 红遍江门朋友圈 ， 该活动将于4月21日起 ， 涨价8% ， 均价将涨至10500元/平方米 ， 吸引了不少恐慌性购房客群 。 联发悦澜山也推出首付分期5万起活动 ， 目前项目最优惠单价可低至9500元/平方米 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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再如清远 ， 目前楼市成交恢复情况一般 ， 4月成交同比下降了7% ， 1-4月累计成交同比降幅为16% ， 处于中等水平 。 聚焦其热销项目 ， 以碧桂园、恒大、保利、融创等品牌开发商项目居多 ， 尤其是碧桂园 ， TOP20项目中占据6席 ， 市场占有度可见一般 。
究其原因 ， 与品牌开发商推行的营销让利活动密切相关 ， 内容涵盖优惠76-95折不等、首付分期、全民营销、渠道联动 ， 譬如碧桂园 ， 针对其清远项目 ， 推出了精选单位86折 ， 线上持续9.9元抵3万元 ， 全民营销1.0-2.4%佣金等诸多活动 ， 事实上清远自3月中旬以来 ， 各项目普遍采取了以价换量的策略 ， 较疫情价格降幅基本都达到了10-15% ， 价格逐步回归至内生购买力 ， 来访、成交均有所复苏 ， 市场整体供求相对平衡 。


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