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城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判

导  语
6月成交有望回正 ， 短期以价换量但缺乏基本面支撑的三四线热度难延续 。
◎  研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
2020年开年后 ， 宏观层面房地产业与整体经济一并被疫情拖累至负增长区间 ， 且至二季度初开发投资、新房销售等主要指标依旧为负；而与之鲜明反差的是 ， 微观层面楼市豪宅热销、地市地王频出等在核心城市陆续出现 ， 种种现象似乎与宏观数据相左 。 究竟市场真实的情况如何？目前成交“抬头”是局部市场“大火”还是不同能级城市全线回暖？市场分化背后的动因为何？短期的市场热度又能否持续？
01
行业投资、销售低位徘徊
vs部分城市楼市、地市疫后火爆恢复
……本节有删减……
1、宏观房地产下行依旧 ， 疫后销售、开工、投资累计增速持续为负（略）
2、微观楼市、地市供需火爆 ， 豪宅劲销、土拍溢价、房企销售回升
整体上房地产市场复苏较慢 ， 但事实上在微观层面上核心城市已快速升温 ， 甚至表现远超疫情前 。 这一现象主要可以从三个方面概述：一方面“豪宅火” ， 复工以来豪宅项目频频劲销 。 例如深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售罄 ， 总销42亿元 。 又如近日上海碧云尊邸开放认筹 ， 当前认筹率已超318% 。 又见深圳南山区、宝安区等热点区域新房项目出现“喝茶费”等现象 。 足以说明 ， 后疫情时代核心城市豪宅正受火爆追捧 。 另一方面“土拍火” ， 二季度初土拍溢价重回高位 ， 尤其是进入4月份以来 ， 土地市场热度明显上升 ， 这种上升趋势在五·一假期后一周表现更为显著 ， 周度溢价率已经升至26% ， 创下今年以来的新高 ， 较4月第一周溢价率的12%已经翻番 。 最后“房企火” ， 疫后房企积极推盘 ， 销售额快速回升 。 4月百强房企全口径销售额突破九千亿元 ， 环比上升17.2% ， 较去年同比上涨0.6% ， 首次同比转正 。 房企加快供货节奏 ， 戴口罩排队购房的现象频频上演 ， 带动部分城市市场快速转暖 。
从楼市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火” ， 从微观上来看疫情对企业拿地 ， 居民购房的负面影响似乎并不如宏观层面一般严重 ， 那么在这二者的反差中究竟当前真实的市场情况是怎样的？目前是局部市场“大火”还是全面回暖 ， 回暖背后的动因为何？是否具有可持续性？
02
分化：楼、地市稳步恢复但分化加剧
核心一二线豪宅大热 ， 刚需回归“春风拂”
……本节有删减……
1、疫后楼市快速修复 ， 一线二手房降幅收窄至14% ， 三四线新房复苏较快（略）
2、城市间楼市分化 ， 深圳、杭州率先正常化 ， 广大三四线成交持续低迷（部分略）
城市层面而言 ， 疫情影响加大了不同城市间居民购买力、购房者数量的差距 ， 因此疫后不同城市间一二手房市场表现出现明显分化 。
新房市场上 ， 核心一二线及强三线楼市已正常化 ， 部分二三线恢复缓慢 。 核心一二线城市如深圳、兰州、杭州、青岛等疫后积压需求有序释放 ， 后新增购房需求顺利接棒下楼市快速修复 ， 至4月成交面积同比已超过2019年同期 。 此外江门、常德、常州、莆田等强三线城市供需两旺 ， 4月同比增速均已回正 。 而东北、西部及部分沿海地区城市如长春、厦门、西安、苏州、湖州、德清、台州等城市4月成交表现依旧萎靡 ， 同比均有超20%降幅 。 其中部分城市如厦门、苏州、西安、湖州由于疫情防控严峻 ， 城市新增供应过少而制约了购房需求的兑现；另外部分城市如衡阳、德清、芜湖则是由于疫后居民购买力受削弱导致购房需求不足 。
城市楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判
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二手房市场上 ， 深圳、杭州等成交率先恢复正常 ， 其余城市同比降幅收窄 ， 上海、苏州等复苏缓慢 。 随着疫后多个城市逐渐放开防控 ， 陆续恢复二手中介带看业务 ， 深圳、广州、杭州、南京等城市积压的购房、换房需求集中涌现推动4城在二季度初单月成交规模已超过2019年同期 ， 其中南京更是同比正增34% 。 其余城市新房市场火热正向传导至二手房市场 ， 多个城市同比降幅均有不同幅度收窄 。 但受疫情管控影响 ， 上海、苏州、武汉、成都、重庆等城市二手房市场在较长时间停业后二季度初成交同比降幅仍超过4成 。 其中成都、重庆、苏州等二线城市看房者显著减少 ， 4月成交同比降幅更超50% 。


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