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龙光地产|龙光地产“降速行驶”：未实现千亿目标，平均销售单价下滑2373元


北京联盟_本文原题：龙光地产“降速行驶”：未实现千亿目标 ， 平均销售单价下滑2373元
龙光地产|龙光地产“降速行驶”：未实现千亿目标，平均销售单价下滑2373元
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5月28日 ， 龙光地产总额400万美元债券遭到中策集团抛售 ， 代价385万美元 。
过去十年 ， 龙光地产销售额规模年复合增速达47% ， 但伴随着龙光地产高增长的 ， 还有各项负债指标增高 。 年报显示 ， 龙光地产截至2019年末资产负债率79.13% ， 五年增长10个百分点；净负债率为67.39% ， 五年增长18个百分点；696.78亿元 ， 五年间涨幅达到252.78% 。
不仅如此 ， 2019年度 ， 龙光地产物业销售收入增幅仅5.4% ， 占总营收的比例降至71.2% 。 取而代之的是建筑及装饰收入及一级土地开发收入 。
龙光早年以高毛利、高增长著称 ， 但2019年报显示 ， 龙光地产毛利率下降2.82个百分点 。 与此同时 ， 龙光地产去年平均销售单价下滑2373元每平方米 ， 拿地成本却提升1442元每平方米 。
龙光地产过去几年的高增长能否维持下去？
进击“千亿”失败之后
3月27日 ， 龙光地产发布2019年度业绩公告 。
公告显示 ， 2019年龙光地产实现营业收入574.80亿元 ， 同比增长30.23%；实现毛利181.33亿元 ， 同比增长21.81%；实现净利润115.63亿元 ， 同比增长28.54%；归母净利润112.69亿元 ， 同比增长35.96% 。
虽然各项指标均录得较高增幅 ， 但对比2018年 ， 龙光地产营收增幅几乎腰斩 。 财报显示 ， 2018年龙光地产实现营业收入、毛利、净利润、归母净利润的同比增速分别为59.40%、56.42%、28.36%和26.98% 。
不仅如此 ， 龙光地产的物业销售收入增速下滑明显 。 2015年至2019年 ， 龙光地产分别实现物业销售收入152.47亿元、211.05亿元、266.42亿元、388.04亿元和409.21亿元 ， 占总营收的比例分别为98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2% 。
可以看出 ， 2019年度 ， 龙光地产物业销售收入占总营收比例录得新低 。 财报显示 ， 2019年龙光地产营业收入的增长主要由于建筑及装饰服务、一级土地开发所带动的增长 ， 而物业销售收入增长乏力 。
2019年龙光地产确认建筑及装饰收入115.32亿元 ， 同比增长175.7%；一级土地开发收入49亿元 ， 同比增长359.1% 。
从签约销售额来看 ， 龙光地产2019全年实现签约销售额960.22亿元 ， 同比增长33.7% ， 为近5年最低 。
2017年至2019年 ， 龙光地产签约销售金额分别为434.21亿元、718.03亿元和960.22亿元 ， 同比增速分别为51.21%、65.36%、33.73% 。
按照两年前管理层的计划 ， 2019年龙光销售将破千亿 ， 2020年将实现1500亿的销售目标 。 如今 ， 进入千亿俱乐部的时间被延后一年——在业绩上 ， 龙光将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元 ， 预期增速20% 。
销售额增幅下滑 ， 主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致 。
2019年业绩公告显示 ， 2019年龙光地产实现签约金额的前三大区域占比分别为：深圳区域占12.4% ， 同比减少了22个百分点；大湾区其他区域占43.9% ， 同比增加了17.9个百分点；南宁区域占25.1% ， 同比增加了0.6个百分点 。
资产负债率增20个百分点
近年来 ， 龙光地产的资产负债率逐年攀升 。 过去5年的增幅已接近10个百分点 ， 由2015年69.24%增至2019年的79.13% 。
2015年至2019年末 ， 龙光地产的有息负债分别为197.51亿元、331.87亿元、408.41亿元、589.41亿元、696.78亿元 ， 近四年涨幅达到252.78% 。
净负债率则由2015年的49.02%增长至2016年末的71.41% ， 随后逐渐下滑至2018年末的63.20% 。 2019年龙光地产的净负债率为67.39% ， 较2018年末增加了4.19个百分点 。
龙光地产正在通过扩大合作开发比例以控制自身杠杆水平 。


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