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IPO，房企小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变( 二 )


上述几家等待二次IPO的小房企 ， 资产负债率远高于行业平均资产负债率 ， 上市为了能解决短期流动性风险 ， 但规模偏小也成为港股资本不看好的主要原因 。 港龙地产与三巽集团土储均不足500万平方米 ， 未来可售资源不充裕 。 尤其是三巽 ， 90%土储集中于安徽 ， 大部分为三四线城市 。 根据易居研究院的数据显示 ， 64个三四线城市的存货进入增长周期 ， 截至目前 ， 三四线城市的库存环比上涨1.6% ， 同比上涨1.1% 。 这对于重仓三四线城市的房企而言 ， 规模扩张与盈利能力提升都面临一定难度 。 近年来受房地产调控政策持续的影响 ， 三四线城市的房价已基本陷入滞涨 ， 因此奥山控股在这些城市的住宅销售 ， 短期内可能很难改善公司的毛利率 。
前述业内人士分析认为 ， 如果说过去房企上市是为了找钱 ， 找更便宜的钱 ， 用于还债 ， 并通过借新还旧 ， 把昂贵的金钱替换出去 ， 那么现在对于小房企来说 ， 上市后增加流动性才是最重要的 。
“我们或会因经营现金流量为负 ， 而需要获得足够的额外融资 ， 以满足融资需求、支持营运及公司扩张 。 如无法产生充足经营现金流量 ， 或无法获得充足外部资金拨付经营所需 ， 公司流动性及财务状况可能受到重大不利影响 。 ”其中一家小房企上市招股书中披露了这段话 。 由此可见 ， 小房企的流动性危机正在放大 。
今年受疫情影响 ， 大部分房企一季度销售均回款不畅 ， 不少业内人士对采访人员表示出对今年存货增加与销售目标不能完成的担忧 。 如果说近期这一轮拿地潮 ， 是为了在年内增补业绩 ， 那么小房企在这一轮的抢地补仓 ， 则更有危机的意味了 。
去化率走低、存货上涨
亿翰智库一份研报指出 ， 2020年疫情之后 ， 国内融资环境有边际改善之势 ， 高信用评级房企更易抓住机会 。 这就不难理解小房企在这样的融资背景下 ， 急于上市的心情了 。 只有上市才有机会提升评级 ， 从而融资、扩张 。
亿翰智库对房企国内信用评级进行了梳理 ， 发现国内信用评级机构对房企的评级普遍较高 。 43家房企中 ， 信用主体评级为AAA的房企占77% ， 信用主体评级为AA+的房企占19% ， 信用主体评级为AA和BB的房企分别只有1家 。 从各房企的国内信用评级情况来看 ， 无论是头部房企 ， 还是规模相对较小的房企均有可能获得国内最高信用评级AAA的评级 ， 说明国内评级机构在对房企进行评级时 ， 并不是“唯规模”论 ， 在规模上不占优势的房企 ， 还可以通过改善财务状况 ， 稳健的投资策略等方式获得评级机构的认可 。
但是从信用评级AAA在各梯队的分布上来看 ， 在TOP10和TOP11-TOP30房企中 ， 主体信用评级为AAA的房企占比均接近90% ， 而TOP33-TOP83房企中 ， 主体信用评级为AAA的房企占比相对较低 ， 为56% 。 同时 ， 主体信用评级为AA+、AA、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队 ， 说明规模房企总体上更受评级机构的认可 。
要想做大规模就需要不断拿地、拿更多的地 。
近期三巽集团、港龙地产等均出现在土拍现场 。 三巽第二次递交的招股书显示 ， 2020年1月末 ， 三巽控股拥有36个项目 ， 总土地储备396.43万平方米 ， 安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5% 。 安徽土储略微调低了一点 ， 说明自上次招股书递交之后 ， 该公司又进行了一轮土地储备 。
奥山是典型的土储少、分布不均衡的房企 。 奥山60%的土储集中在武汉 ， 截至2019年3月31日 ， 该公司在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目 ， 应占土地储备估计总建筑面积约为340万平方米 ， 其中包括规划总面积约为200万平方米的开发物业 ， 规划总面积约为110万平方米持作未来开发物业 。
在这一波赴港上市的小房企中 ， 领地集团是其中的土储佼佼者 ， 截至2020年2月 ， 领地有超过1300万平方米土储 ， 但领地的融资成本与负债高 ， 也成为其迫切上市的重要原因 。 2017至2019年 ， 领地的融资实际利率逐年升高 ， 分别为6.4%、8.8%、9.9%；流动比率呈现下滑趋势 ， 分别为1.3倍、1.3倍、1.2倍；净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍 。


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