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IPO，房企小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变

5月22日 ， 十三届全国人大三次会议正式开幕 。 今年的政府工作报告重申 ， 坚持房子是用来住的 ， 不是用来炒的定位 。
房地产调控基调维持不变 ， 在“房住不炒”的大环境下 ， 境内融资渠道收窄、融资成本抬升 ， 小房企面临的资金问题被放大 ， 赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一 。
据不完全统计 ， 自2018年以来 ， 成功上市的房企已达13家 ， 其中 ， 2018年和2019年成功上市的房企数量持平 ， 分别为6家 ， 2020年前4月成功上市1家 。 截至目前 ， 已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家；在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多 。
近几年 ， 小房企负债率不断攀升、缺钱缺地的趋势越发明显 。 一名业内人士指出 ， 小房企的生存状态映射了当前行业融资难、规模小的企业融资成本趋高 ， 行业整体利润下滑 ， 不求规模发展实际上很难生存的状态 。 过去一年 ， 多家小房企首次递表均显示失效 ， 就是因为负债高、短期偿债压力大 。 这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于：拓宽融资渠道 ， 维持资金链保证生存 ， 此外 ， 成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助 ， 上市之后提升国际评级 ， 便可以发海外债 。
结合近期土地市场一轮拿地热潮来看 ， 综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法 ， 小房企拿地积极性大增 ， 大房企反而有所放缓 。 在这样背景下 ， 小房企的资金压力更容易被放大 。
此外 ， 有房企人士对21世纪经济报道表示 ， 下半年房企获取预售证数量会增加 ， 加重了市场供应；与之相反的是 ， 市场去化压力并没有有效途径释放 ， 这样下来 ， 今年内房企的存货压力自然随之上涨 。
寄望冲刺IPO释压
行业进入2020年 ， 叠加疫情影响 ， 市场正在发生变化 ， 小房企的生存空间遭到挤压 ， 上市也是刚刚开始 。
截至2020年5月底 ， 在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等11家 ， 还有安徽的文一地产也传出要赴港上市 。
其中 ， 三巽集团、海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒 ， 现在是二次出发 。
张宏伟指出 ， 赴港上市有几项很重要的核心指标 ， 近三年企业盈利能力及负债率 ， 主线业务的盈利要符合最低盈利要求 ， 如果核心指标达不到要求 ， 可能会被打回重新申报 ， 企业在重新提交的过程中 ， 需要对土地及负债进行优化 。
从招股书披露的信息可见 ， 这几家小房企存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点 。
以起家于安徽的三巽集团为例 ， 该公司号称 “2019年实现销售规模300亿 ， 5年内实现千亿目标” ， 并在2019年底挖来正荣总裁王本龙 。 然而 ， 有第三方平台统计出 ， 三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降 。
根据招股书披露 ， 三年间 ， 三巽的债务大增：从2016年负债2.29亿元 ， 到截至2019年6月底 ， 负债14.2亿元 。 此外 ， 三年持续经营性现金流为负 ， 融资成本长年处于10%以上高位 。 知情人士透露 ， 三巽融资中信托借款占比高企 。
再比如奥山控股 ， 在其第一次公开披露的招股书中 ， 负债率超过800% 。 同样首次IPO失效的港龙地产 ， 也有同样的高负债问题：2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日 ， 港龙地产资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0% ， 3年多时间 ， 负债率上升了2倍多 。 借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元 ， 3年多时间借款总额增长超16倍 。
据披露 ， 实地地产的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37% 。 截至今年3月底 ， 实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元 ， 而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元 ， 占同期总借款的18.5% ， 年利率至少10%以上 。


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