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城市专题 | 落户新政影响下，未来哪些地域与城市的房地产市场会更受欢迎( 七 )


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愿景与终极形态:
城镇化率70%、人口再净增1.7亿 ，
城市群-都市群-中心城承载
（本节有删减）
事实上 ， 无论是目前各地已经实施的落户新政 ， 还是规划纲要中提及需要逐步落地的户籍制度改革 ， 土地制度改革 ， 乃至国务院近期发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中关于土地、劳动力、资本、技术和数据等要素市场化配置改革 ， 本质上都是为实现新型城镇化建设的目标而服务的 。
新型城镇化与传统城镇化的最大不同 ， 在于新型城镇化是以人为核心的城镇化 ， 注重保护农民利益 ， 与农业现代化相辅相成 。 新型城镇化不是简单的城市人口比例增加和规模扩张 ， 而是强调在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变 ， 实现城乡统筹和可持续发展 ， 最终实现“人的无差别发展” 。
根据国家人口发展规划（2016—2030年）预期发展目标 ， 到2020年 ， 全面两孩政策效应充分发挥 ， 生育水平适度提高 ， 全国总人口达到14.2亿人左右 ， 常住人口城镇化率为60%；到2030年 ， 人口自身均衡发展的态势基本形成 ， 人口与经济社会、资源环境的协调程度进一步提高 ， 全国总人口达到14.5亿人左右 ， 常住人口城镇化率为70% 。
城市专题 | 落户新政影响下，未来哪些地域与城市的房地产市场会更受欢迎
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而统计局发布的《2019年国民经济和社会发展统计公报》 ， 2019年末全国大陆总人口14亿人 ， 常住人口城镇化率为60.60% ， 城镇常住人口约8.5亿人 。
十三五规划显示 ， 2030年我国城镇化率将达到70% ， 即目前城镇化率仍有10个百分点以上的增长空间 ， 届时城镇人口将达到10.15亿人 ， 较2019年净增长约1.65亿人 。 按照联合国《世界城市化展望》报告推算 ， 2018-2050年中国城市人口将增加2.55亿人 ， 2050年城市人口将达到10.68亿人 ， 届时我国城镇化率将升至80% ， 达到发达国家水平 。
城市专题 | 落户新政影响下，未来哪些地域与城市的房地产市场会更受欢迎
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此外 ， 从《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》到近期国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》 ， 我们可以看出 ， 发展中心城市和城市群是中国城市化下半场的主要驱动力 。 而中心城市和城市群发展关键在于如何降低新增城市居民的居住成本以及如何降低产业的进入成本 。 具体来看 ，
而针对于新型城镇化建设任务的实现对我国房地产行业的影响 ， 我们认为 ， 土地要素市场化改革以及户籍制度改革为房地产行业 ， 尤其是中心城市和城市群的房地产行业带来长期的发展机会 。 解决约束人口流动和产业进入的关键问题后 ， 重点区域发展会进入加速阶段 。 下文我们将具体分析新型城镇化建设的落地对地产行业总成交规模、不同城市群、不同中心城市中长期楼市发展空间的影响 。
04
未来十年落户城市预计催生150亿平方米新增住房需求,
房地产行业规模高位维持（略）
05
城市群：长三角、粤港澳、京津冀头部优势显著 ，
成渝后发优势大于中原（略）
（一）房地产开发投资额：长三角居首破2万亿元 ， 京津冀、中原破1万亿元（略）
（二）人口数量：中原、长三角均破1.6亿人 ， 成渝依托规划有望聚集科创人才（略）
（三）经济水平：京、粤、长大幅领先 ， 成渝、中原产业结构有待转型升级（略）
（四）居民收入：长三角破5万元 ， 中原仅为3万元 ， 京津冀、成渝增速较慢（略）
（五）发展前景：长三角发展居首 ， 京津冀、粤港澳次之 ， 成渝后发优势显著（略）
06
中心城市：一线优势犹存 ，
成、渝、宁、苏、杭等新一线中长期持续向好
（本节有删减）
发展中心城市和城市群是中国城市化下半场的主要驱动力 。 不同城市群未来的发展参差不齐 ， 而处于城市群内部的中心城市中长期发展又将存在怎样的差异 。 我们通过资源禀赋、人口发展、地产基本面、新经济几个维度筛选出了以下20个具备中长期发展前景的城市 ， 排名如下：上海、北京、深圳、成都、广州、杭州、武汉、重庆、苏州、长沙、西安、南京、天津、郑州、沈阳、青岛、宁波、合肥、昆明、福州 。


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