海岸万科城：硬凑卖点的刚需盘 销售就是化缘
3月份 ， 在海岸万科城刚刚定名的时候 ， 老王曾经对胶南市场有过分析 。 在这个汇集了众大盘的区域 ， 一场血战似乎不可避免 。 在融创、华润、金地、保利等开发商底牌逐渐清晰之时 ， 唯一可能改变片区格局的就是海岸万科城 。本周 ， 海岸万科城的规划已经出台 。 就如同老王所预料的一样 ， 一个普普通通的刚需盘 。 实地探访和比较之后 ， 还是有很值得我们关注的细节 。1、很普通的刚需盘虽然万科的金字招牌熠熠生辉 ， 但是我们回顾这些年万科在青岛的产品 ， 从城阳到新都心 ， 再到西海岸 ， 主要做的是高层刚需住宅 。 虽然海岸万科城的概念很多 ， 但是当规划出来之后 ， 我们看到的还是一个十分醒目的“刚需盘”标签 。
我们要关注的是三个数据 ， 容积率2.62 ， 绿地率30% ， 地上停车位82 。 看到这个规划后 ， 老王头条号的粉丝忍不住吐槽：都什么年代了 ， 还规划有地上车位？！老王觉得 ， 地上车位并不值得吐槽 ， 很多刚需盘都会设置地上车位的 。 老王最关注的是绿地率30% 。 2014年 ， 青岛市发布的《青岛市城市绿地设计规范》规定 ， 新建居住区绿地率不得低于30% 。也就是说 ， 海岸万科城取了一个规范允许的最低值 。 在之前有了凭海临风、中建锦绣城、K2海棠湾等楼盘之后 ， 胶南还需要这样的按照下限设计的刚需盘吗？这值得我们探访一下 。2、冷得让人意外的城市展厅在主城区工作的老王 ， 对于这个盘并不陌生 。 因为各大地铁站都有灯箱广告 。高德地图上 ， 很明确的标注了海岸万科城城市展厅的位置在胶南购物中心 。 这是胶南人气很旺的商场 ， 一进停车场 ， 老王就发现了塞在车把手上的宣传单 。
工作日 ， 人少不意外 ， 但是看到访记录本 ， 这个盘的人气确实不高 。 现场只有两张区位图 ， 一张配套图 。 置业顾问坦言距离最近的地铁站要1.7公里 ， 需要坐公交车 。 周边值得说一下的似乎只有胶南最好的那座高中 。
有人说靠近高中没啥用 ， 高中要凭本事考 ， 所以不算学区房 。 对于这个观点 ， 老王有不同意见 。 高中老师披星戴月 ， 工作十分劳累 ， 所以绝大多数人都喜欢在学校附近居住 ， 而且很多家长也可能为高三学生租房陪读 。因此 ， 高中周边房产还是有保值增值属性的 。 问题是 ， 在万科之前 ， 很多开发商都已经认识到这一点 。 在一中附近 ， 已经有各种充满书香气息的小区 ， 这些先入为主的小区足以满足教师们的居住需求 。 目前来看 ， 海岸万科城与胶南一中之间小区都连城一片 ， 业主要从海岸万科城去胶南一中 ， 需要从正在施工的水城路绕道灵海路 。
从距离而言 ， 海岸万科城相比这些与一中在同条街上的小区有着明显的劣势 。 目前项目还在挖基 ， 现场虽然干得热火朝天 ， 但是老王没有看到施工标识牌 ， 哪家施工企业不得而知 。
实地探访后 ， 老王发现毗邻名校这个卖点 ， 并不那么硬 。 对于这个区位 ， 老胶南人心里都有一杆秤 ， 绝大多数人对于尬吹是有免疫力的 。3、低价是唯一的杀手锏下限规划 ， 距离名校又有区位上的劣势 ， 价格可能是唯一吸引人的地方了 。 据置业顾问介绍 ， 海岸万科城开盘价可能要比周边二手房价格要低 。如果真是如此 ， 85/89平方米的迷你精装套三 ， 房屋总价可能在百万左右 ， 这个组合确实足够诱人 。问题是 ， 现在胶南缺这个品质的房子吗？从保利领秀山领秀海 ， 我们沿着地铁线往中央活力区走 ， 会发现这样的楼盘比比皆是 。 有些元宝户型的洋房产品也不过一万二三 ， 对于胶南刚需来说 ， 地铁13号线周边、绿化率更高的楼盘显然更值得买 。
如果万科像华润在胶州那样首开遇冷 ， 那么胶南楼市会怎么走呢？会不会是2019年四季度胶州楼市的翻版？今天在开车时 ， 在软件上刚刚输入了一个楼盘的名称 ， 立即便有渠道商打电话进来 ， 央求去看盘时报上自己的名号 。 老王在感叹科技强大的同时 ， 对于胶南楼市有了更深的认识 。海岸万科城上市的时间应该是五月底六月初 ， 我觉得胶南的刚需们应该安静等待这一个月 。 用熟悉胶南市场的人来说 ， 老胶南看不上这个地方 ， 新来的刚需更喜欢地铁 ， 外地的投资客偏爱海景房 ， 要啥没啥的万科一旦打起价格战 ， 对于周边房价肯定会有明显的影响 。6月份 ， 如果没有任何利好政策的对冲 ， 胶南楼市的万元线必将进一步拉长 。
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