1.2亿元窟窿都堵不上、发动员工买房买基金…
文｜黄莹来源｜市界（ID：shijie2018）1.2亿元窟窿都堵不上、发动员工买房买基金…谁能拯救泰禾？水大鱼大的日子里 ， 很多房企借高杠杆蒙眼狂奔 。 进入存量时代 ， 迈出去的步子太大有可能让你一步跨进深渊 。 泰禾债务危机难解 ， 喜欢打麻将的黄其森这一把要怎么打？
4月底以来 ， 泰禾频频在网上刷屏 ， 先是申请延迟披露年报 ， 而后是创始人黄其森以及泰禾集团被列入失信执行人 ， 还有多地业主维权信息 。虽然黄其森曾对媒体解释 ， “泰禾没有大家想象得那么差” ， 但是负面新闻成了泰禾绕不过去的坎 。股价跌跌不休 ， 4月28日泰禾申请停牌 ， 并被曝出正在寻找战略投资人 。也许在找战投的路上 ， 黄其森会想到几年前自己拿下地王的高光时刻 。2010年上市后 ， 泰禾走出福建 ， 到北京、深圳拿地王 ， 打造高端产品 ， 受到明星、富豪们的青睐 ， 成龙、景甜都曾为泰禾的产品站过台 。 泰禾是行业里当之无愧的流量明星 。 2015年黄其森跃升为福建地产首富 。黄其森喜欢打麻将 ， 在麻将桌上 ， 需要的是很多的运气、胆量 ， 再加上一点点的技巧、经验 。正如草莽时期的房地产行业 ， 水大鱼大 ， 很多房企借高杠杆 ， 可以蒙眼狂奔 。 而进入存量时代 ， 迈出去的步子太大有可能让你一步跨进深渊 。1./ 缺钱！缺钱！缺钱！/在停牌期间 ， 泰禾还是扭扭捏捏地公布了自己未经审计的2019年主要经营业绩 ， 营收净利双降 。截至2019年底 ， 泰禾营业收入为237亿元 ， 同比下降23.36%；归属于母公司股东的净利润为8.27亿元 ， 同比下降67.62% 。自身麻烦一堆 ， 又叠加疫情影响 ， 泰禾2020年第一季度的业绩也不容乐观 。 截至3月31日 ， 泰禾营收4.80亿元 ， 相较上年同期减少了93.57% ， 归母净利润-5.64亿元 ， 同比下降157.99% 。业绩预减公告直接扒下了泰禾的“遮羞布” 。2020年一季度 ， 泰禾的货币现金55.53亿元 ， 较2019年底下降58.60% 。
不仅“囊中羞涩” ， 泰禾还欠了一屁股债 。 不凑巧 ， 2020年和2021年正是泰禾的偿债高峰期 。 WIND数据显示 ， 2020年泰禾到期债券所需的偿债现金流为67亿元 。截至3月31日 ， 泰禾一年内到期的有息负债为672.4亿元 ， 包括短期借款65亿元 ， 一年内到期的非流动负债607.4亿元 ， 较2019年末增加124% 。通常情况下 ， 房企现金短债比大于1才算是安全 ， 意味着公司账上的钱足以支付这一年内要还的钱 。 但这种情况对泰禾可能是奢望 ， 泰禾的现金短债比仅为0.08 。据市界了解 ， 泰禾在北京南四环的高端社区金府大院共计房屋416套 ， 简单按照每套2000万计算 ， 就意味着 ， 仅仅还完这些短债 ， 要卖掉8个金府大院 。然而这还不是全部 ， 还有一大笔利息支出在追着泰禾跑 。一般来说 ， 企业借款利率和企业规模、信用等级挂钩 。 前几年 ， 泰禾融资很便捷 ， 用黄其森的话说 ， “很多金融机构找上门来 ， 谁的（钱）快、谁的（钱）便宜就跟谁合作” 。但现在不行了 ， 泰禾借钱的成本很高 。在2019年 ， 泰禾曾两度申请发债 ， 由于监管口径收紧 ， 负债率表现不佳的泰禾被打回来了 。 不得已 ， 黄老板只能在外发美元债 ， 目前泰禾发的美元债中 ， 利率最高达到15% 。根据评级机构惠誉的调查 ， “（泰禾）2019年9月底的短期债务有60%来自非银行金融机构 ， 仅17%的借款来自银行开发贷款” 。泰禾2019年半年报显示 ， 泰禾的平均借贷成本为9.3% 。 相比之下 ， 克而瑞公布的2019年50家典型房地产企业的平均借贷成本为7.13% 。从利息费用中可以看到这笔利息的规模 。 2019年泰禾需要支付利息9.42亿元 。 而在2014-2016年间 ， 这个数字分别为4.41亿元、2.69亿元和3.5亿元 。 这笔利息相当庞大 ， 正在侵蚀着公司利润 。而从质押信息上来看 ， 泰禾集团第一大股东泰禾投资集团 ， 黄其森的夫人叶荔 ， 黄其森的妹妹黄敏所持有的股份 ， 绝大部分都被拿去质押了 。根据2020年1月披露的股东股份质押信息 ， 公司控股股东及其一致行动人 ， 累计质押所持股份的98.91% ， 占公司总股本62.01% 。
为了得到更多的钱 ， 泰禾某中层员工王晓鸥对市界透露 ， 泰禾还曾鼓励员工买内部发行基金产品 ， 利率超过15% ， 虽说利率很高 ， 但担心有借无还 ， 他并没有借 。泰禾还曾发动员工 ， 特别是高阶员工买房 ， 虽然不是强制的 ， 有些高层可能碍于氛围 ， 也不得不买 。 “泰禾的房子本来就是高溢价产品 ， 虽然会给个九点几折的折扣 ， 但一套至少都在1000万到2000万 ， 公司肯定还是赚钱的 。 ”不知道是缺少资金滚动 ， 还是疫情影响太深远 ， 泰禾在全国的很多项目处于停滞状态 ， 泰禾集团在公告里表示 ， 公司所有项目均不同程度的延期复工1~2个月 。有上海业主告诉市界 ， 他们购买了上海大城小院项目 ， 目前距离合同约定交房日期只有两个多月 ， 但项目在6个月以前就已经停工 。 据他了解 ， 项目上没有资金 ， 在监管银行存的购房款也被其违规抽走 ， 更是让项目失去了开工的希望 。市界走访了泰禾位于北京的某项目 ， 销售人员告诉市界 ， 这个项目目前已处于清盘状态 ， 仅剩下少量别墅房源 。 原本明年要交房的项目 ， 有些楼的主体结构还没有封顶 ， 保安告诉市界 ， 工地上目前有百十来号人 。 平均到20多栋楼上 ， 施工人数并不多 。
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