南方PLUS购买二手房约定“房产证满两年再过户”，小心房财两空
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一部《安家》电视剧的播出 ， 道出了普通人购房过程中的酸甜苦辣 ， 特别是购买二手房时 ， 人们面临的法律风险要比一手商品房大得多 。 近日 ， 广州增城法院就审理了一起房屋买卖合同纠纷案件 。
该案中 ， 原告与被告签了房屋买卖合同 ， 并实际入住 。 但是 ， 因购买房屋的产权未满两年 ， 双方约定两年后过户 ， 不料 ， 合同履行过程中 ， 房子却被查封了 ， 导致无法过户 ， 该怎么办？
房屋产权未满两年
买房居住不过户
【南方PLUS购买二手房约定“房产证满两年再过户”，小心房财两空】采访人员了解到 ， 原告阿培（化名）寻觅了多处房源后 ， 最终看中了被告阿健（化名）位于增城荔城的房产 。 双方经价格协商 ， 同意以100万元的价格成交 。
2017年12月10日 ， 两人签订了《房地产买卖合同》 。 与此同时 ， 阿培向阿健支付了购房定金20万元 。
虽然所购买房屋的地段和价格都令阿培较为满意 ， 但房子却存在一个问题——产权未满两年 。 根据现时二手房买卖的政策 ， 获得房产证未满两年不能进行买卖 。
阿培知悉这一情况 ， 但仍与阿健签订协议 ， 并约定：签订合同当天起卖方交楼给买方使用 ， 买方每月代卖方垫付按揭款；待房产产权满两年后 ， 即2019年2月 ， 卖方配合将房产过户至买方 。
房屋一朝被查封
过户不成悔不当初
合同签订后 ， 阿健依照约定 ， 将房屋交付给阿培使用 ， 阿培随后入住 。
原以为安心等两年 ， 办理了过户手续 ， 房子就真正属于自己了 ， 但在2018年12月 ， 阿培却发现阿健欠下大量债务无力偿还 ， 涉案房屋已被其他法院查封 ， 导致无法过户 。
阿健也失联了 。 为了维护自身的合法权益 ， 阿培将阿健诉至法院 ， 请求法院解除双方购房合同 ， 双倍返还自己的购房定金以及先行垫付的房屋按揭款 。
广州增城法院经审理认为 ， 双方签订的《房地产买卖合同》合法有效 ， 均应恪守履行 。 阿健欠下外债导致涉案房屋被法院查封 ， 致使原告阿培的购房目的无法实现 ， 其行为已经构成违约 。
因此 ， 阿培请求解除《房地产买卖合同》 ， 理据充分 ， 法院予以支持 。 根据合同中约定的条款 ， 阿健作为违约方 ， 需向阿培双倍返还定金以及返还前期已垫付按揭款 。
法院判决 ， 解除阿培与阿健于2017年12月10日签订的《房地产买卖合同》；阿健向阿培返还44万余元 。
法官提醒 ， 不动产所有权以登记为要件 ， 只有办理了产权过户登记 ， 才算真正取得不动产的所有权 。 但现实中 ， 出于减少税费、规避限购政策等目的 ， 不少二手房买卖合同作出了出证满2年、甚至满5年过户的约定 。
在此等待期间 ， 卖方仍为房屋登记的权利人 ， 即使房屋被司法查封或拍卖 ， 买方都可能无从知晓 ， 一旦涉及产权的变更、抵押、查封等事项 ， 均可能造成买家所有权落空 ， 甚至带来重大经济损失 。
法官建议 ， 购房者慎重考虑购买这种无法及时过户的房子 ， 避免产生不必要的法律风险 。
【采访人员】陈伊纯
【通讯员】江丽仪
【作者】 陈伊纯
【来源】 南方法治南方号
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