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中国房地产报400万购房款不翼而飞 开发商购房人都被“套路” 分销代理乱象纷纷( 四 )


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艰难的购房人
自向公安机关报案之后 ， 这场意料之外的买房纠纷已经持续了几个月时间 。 现在 ， 承压最大的便是这些购房人 。
为了凑足首付款或凑够全款 ， 他们大多通过各种途径进行了借贷 ， 有的把自己的房子抵押出去 ， 有的是从亲戚朋友手中借的钱 ， 更有的因为孩子结婚急用房借了高利贷 。
“每个月六七千元甚至是一万多元的高额利息真的是压得大家喘不过气 。 ”虽然朋友都在劝王先生想开一些 ， 但明明是在售楼处买房怎么就突然被骗了呢？这让他感到无比气愤 ， “这可是半辈子的钱 ， 每天都睡不好 ， 也不敢告诉家里人 。 ”
现在损失能否挽回是这些购房人最关心的问题 ， 以及经侦部门对此次案件的定性到底是什么 ， 即唐某是涉嫌合同诈骗还是职务侵占 ， 二者对于购房人来说将有着截然不同的结果 。
北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受中国房地产报采访人员采访时说 ， 合同诈骗是指以非法占有为目的 ， 在签订、履行合同过程中 ， 通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等手段骗取对方财产的行为 。 或者是合同一方当事人故意隐瞒真实情况 ， 或故意告知对方虚假情况 ， 诱使对方当事人作出错误的意思表示 ， 从而与之签订或履行合同的行为 。
职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员 ， 利用职务上的便利 ， 将本单位财物非法占为己有 ， 数额较大的行为 。
“合同诈骗与职务侵占最大的差异在于一个侵占的是合同相对方的财产 ， 一个侵占的是单位的财产 。 ”王玉臣表示 ， 如果最终定性为职务侵占罪 ， 购房人的损失或许可以降到最低 。 因为职务侵占罪其侵犯的客体是公司 ， 而非购房人 。 这就意味着购房人实际上已经支付了购房款 ， 购房款也到了开发商这里 ， 但是被唐某给侵占了 。 即 ， 购房人不存在损失 ， 损失的是公司 。
“我更倾向于唐某的违法犯罪行为构成了职务侵占罪 。 ”王玉臣认为 ， 唐某是开发商委托的销售公司在这个项目的负责人 ， 所有违法犯罪行为都是发生在这个项目销售现场 。 从委托关系责任承担来看 ， 唐某代表的是销售公司 ， 他实施的销售行为属于职务行为 ， 销售公司是受开发商委托 ， 由此所产生的法律后果应当由委托方即开发商来承担 。
王玉臣进一步分析说 ， 购房人在售楼处拿到了相关合同和票据 ， 虽然一部分可能存在伪造 ， 但是作为购房人是无法分辨的 ， 购房人完全有理由相信唐某是代表着开发商 ， 也有理由相信自己的房款实际已经支付给了开发商 。 反观开发商 ， 售楼处现场竟然出现多余POS机 ， 甚至对一些伪造合同上还盖了章 ， 管理上显然存在问题 。 出现这种情况后 ， 相关法律后果如果由购房人来承担 ， 是显失公平的 ， 也不符合委托关系、代理关系的相关法律规定 。
至于唐某以外的3名销售人员 ， 王玉臣说：“如果他们没有直接参与 ， 一般是不需要承担责任的 。 ”
“这种案件虽不常见但却也不是一次两次了 。 ”结合本案 ， 王玉臣提醒到 ， 开发商今后务必要做好销售现场管理和监管 。 广大购房人也务必注意自己付款的对象是谁 ， 在刷卡时小票回单上会注明主体是谁 ， 一定要审慎检查收款方是开发商还是个人或第三方公司 ， 从而最大可能地避免上当受骗 。
责任编辑：马琳曹冉京
审读：戴士潮
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