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万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？( 二 )


而且别忘了 ， 和很多一毛不拔的上市公司不同 ， REITs90%的利润都是要拿来分红的 。 强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动 。
倒是有一类跟房子相关的REITs ， 就是底层资产是长租公寓的REITs 。 但同样 ， 这样的项目也是聚焦于稳定的租金的 。
而且 ， REITs打通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道 ， 这对房价其实反而有一定的抑制作用 。
对于这点 ， 肖钢是这么说的：“境外市场经验表明 ， 推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性 ， 不会助推住宅价格非理性上涨 。 ”
所以我说 ， REITs和炒高房价是不沾边的 。
但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的 。 这里面有条暗线 ， 非常值得你注意：
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。 ”
看明白啥意思了么？
这些被政策优先支持的区域 ， 大多数是经济发展良好的核心区域 。 也只有在这些区域 ， 才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目 。
要致富先修路 ， 基建对经济的带动作用有目共睹 。 而这次REITs的推出 ， 又会进一步扩大这些区域的发展优势 。
这些区域发展好了 ， 会对其他地区形成比较明显的虹吸效应 ， 人才和资源都会进一步汇集到大城市圈 。
在这种情况下 ， 你猜哪个地方的房价会更有优势？
强者恒强 ， 龙头会穿越 ， 这跟炒股票是一样一样的道理 。
所以 ， REITs的推出跟组团炒房没任何关系 。 但它对于城市竞争力来说 ， 是一种助推 ， 会进一步扩大核心城市的优势 。
这才是REITs对房价的真正影响 。 看明白以后 ， 买房可千万不要选错了城市 。
03REITs有投资价值么？
之前中国的REITs一直是私募性质的 ， 被称作类REITs ， 普通人是没法参与的 。
这次的指引提出 ， 公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格 ， 参与基础设施基金份额认购 。
这意味着 ， 个人终于可以直接投资公募REITs了！
相对私募 ， 公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势 ， 同时也丰富了投资者的投资品种和渠道 。
它给个人投资者提供了一个机会 ， 可以用很小的资金 ， 参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资 ， 且这些物业都是由专业机构管理运营维护 。
而且REITs还能定期分红 。 这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合 。
当然 ， 这个投资REITs的机会是不是个好机会 ， 就得先看看收益和风险 。
从资产配置的角度 ， REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等） ， 具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点 。
众所周知 ， 股票是大类资产中长期收益率最高的品类之一 。 而从美国的长期经验来看 ， RIETs ， 尤其是权益类的RIETs ， 收益是要比股票还高的 ， 超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：

万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？
本文插图

而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱） ， 低于私募和部分股票：
万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？
本文插图

从风险收益比来看 ， 20年间公募REITs夏普比率为0.44 ， 仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券） ， 优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等 。
万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？


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