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万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？


就在五一长假之前 ， 4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 正式启动基础设施领域公募REITs试点工作 。
这通知的每个字你都认识 ， 可连起来你就不一定看得懂啦 。 这生涩难懂的通知 ， 实则影响深远 。
今天我们来聊一聊 ， REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
01REITs到底是个啥
REITs的读音是“瑞次” ， 听着像瑞幸的兄弟 ， 但靠谱多了 。
它的全称是Real Estate Investment Trusts ， 中文名是房地产投资信托基金 。
这次的公募REITs简单来说 ， 就是一群投资者把钱凑到一起 ， 交给一个基金经理 ， 让他去投资不动产项目 ， 然后赚到的钱大家分 。
【万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？】这次的试点呢 ， 采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构 。
什么意思呢？举一个例子：
我修了一条高速公路 ， 以后收过路费 ， 但是初期投资太大 ， 花了100个亿 。
这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS） ， 然后把这个ABS做成基金 ， 通过公募渠道卖给千千万万个散户 。
这样 ， 我就能抽出80个亿来（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路 ， 而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红 。
所以 ， 所谓的REITs ， 对我来说就是一种新的融资形式 。 而对散户来说 ， 是一种新的投资品种 。
而且我和散户的利益是一致的 ， 项目运营得好 ， 我们是双赢的 。
万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？
本文插图

其实在外国 ， REITs已经发展的很成熟了 。 尤其是美国 ， REITs规模已经超过万亿美元：
万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？
本文插图

截至 2019 年底 ， 全球 REITs 规模超 2 万亿美元 ， 其中约 65%来自美国 。
但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主 ， 酝酿了十几年 ， 到今天才算是正式开始公募试点了 。 咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区 。
02REITs会进一步推高房价么？
因为中文名字叫作“房地产投资信托基金” ， 所以很多人对REITs是有误解的 ， 认为这个东西是用来炒作房地产的工具 ， 开发商可以借此大举募资抢地盖楼 。
也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子 ， 说REITs就是房子一直涨 ， 一个人买不起 ， 大家就集资买房 ， 享受房价上涨的收益 。
好好的政策被解读成了组团炒房 。
其实 ， REITs和炒房 ， 半毛钱关系都没有 。
仔细看一下这次的试点方案就知道 ， 本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建 。
通知提出 ， 优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。
此外 ， 通知还鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
这些跟炒房八竿子打不着：

万亿REITs来袭，你的城市房价会涨吗？
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你可能会想 ， 现在的试点没有 ， 不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊？
这么想 ， 是因为你不了解国际通行的REITs底层资产 。
REITs几乎不投资开发类物业 ， 而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目 ， 比如酒店、办公、商业、基础设施等 ， 与传统的居民住宅严格隔离 。
想想我前面高速公路的例子 ， 一定得有收过路费这种稳定现金流 ， 才能发得出REITs产品来 。


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