量大增楼市又火了？小长假多地二手房成交量大增，北京日均同比大涨100%！真相是…( 二 )
不过 ， 证券时报采访人员从某房产中介发的他所在片区“五一”成交情况来看 ， 大部分房源的成交价都是低于挂牌价的 ， 有的最多低了42万 。
“聪明的房东就不会涨 ， 差不多就卖 ， 想再扛着点的房东有可能就卖不出去 。 ”房产中介小刘对证券时报采访人员表示 ， “7.31”之后西城的房价可能会略跌一跌 。
对于西城学区新政的影响 ， V房CEO司智认为 ， 西城学区整体比较均衡 ， 所以受到影响不大 。 东城早就多校划片了 ， 房价基本上没有受太大的影响 。 海淀均衡度最差 ， 但实际上受的影响也不太大 。 7月31号之前西城的部分学区房会抢的比较厉害 ， 之后会趋于平稳 。
重点城市二手房市场4月已复苏
实际上 ， 北京的购房需求在4月就释放明显 。
中原地产研究中心统计数据显示 ， 4月 ， 北京二手房网签13161套 ， 环比上涨75.6% ， 同比下降7% 。 张大伟认为 ， 虽然同比数据下降 ， 但目前看 ， 4月下半月已经基本恢复到疫情前的平均水平 。
“4月开始 ， 北京二手房成交量增加 ， 与网签之前积压的学区房过户等影响有关 ， 学区房成交量相对活跃 。 整体看 ， 市场有望在5-6月继续保持在1.3万套以上的水平 。 ”张大伟说 。
许小乐也表示 ， 随着北京小区进出限制放松 ， 二手房线下带看量快速恢复 ， 4月北京链家新增带看客户量环比增加78.7% ， 同比增加0.5% 。 线下带看的逐步恢复带动二手房市场交易回归正常状态 ， 4月北京二手楼市恢复程度已超去年同期水平 。
从全国来看 ， 由于疫情推迟的购房需求开始在4月快速释放 ， 重点城市的二手房市场继续复苏 。
贝壳研究院的数据显示 ， 4月全国重点18城链家二手房成交量继续增长 ， 环比增加43.1% ， 同比增加17.6% 。 其中 ， 改善性需求释放节奏加快 ， 成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比 ， 达到30%；三居室的改善房源成交占比连续两个月提升 ， 超过30% 。 
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改善型需求进场支撑4月的市场 ， 成交量的大幅增长带动价格的止跌上涨 。 除武汉因3月无成交没有成交价格数据外 ， 4月重点17城中有16个城市价格环比上涨 ， 整体来看二手房价格上涨幅度不大 ， 没有出现需求集中释放导致的房价快速大幅上涨情况 。
不过 ， 贝壳研究院指出 ， 虽然4月的市场在继续复苏 ， 但恢复力度并不大 ， 表现在以下几个方面：
第一 ， 4月交易量只有去年3月的85% 。
第二 ， 根据历史成交变化假设一季度缺失的需求延后到二季度释放 ， 预计二季度的交易量同比增长可能达到40% ， 目前4月的成交量同比增长17.6% ， 不及预期 。
第三 ， 从周度数据看 ， 市场的拐点已经出现 ， 目前的成交量已经连续下滑两周 ， 市场拐点较为明显 。 
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贝壳研究院认为 ， 虽然4月市场成交量有明显增长 ， 但是长期收入不确定、调控政策不放松的背景下 ， 市场支撑力度不足、市场节奏依旧较缓 。 从调价行为来看 ， 4月18个城市中有13个城市涨价占比下降 ， 比上个月增加了6个城市 。 深圳的调涨占比虽然较高 ， 但是在金融政策调整后 ， 业主预期也相应回落 ， 调价中涨价占比下降 。 成交周期方面 ， 4月客户成交周期拉长到56.8天 ， 较去年同期增加13天 ， 18个城市房源成交周期均超过120天 ， 市场成交节奏依旧缓慢 。 从目前的市场预期和高意向潜在需求来看 ， 除北京外 ， 其他17个城市5月的市场将会自然回落 ， 2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期 。
“因为北京西城学区政策发生变化 ， 但西城的交易体量在全市并不大 ， 在8%左右 ， 且日度来看西城交易量已经下降 ， 初步判断北京5月份成交量环比增幅在15%以内 。 ”许小乐对证券时报采访人员说 。
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