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一声惊雷！学区房价值逻辑大变天

作者 | 时晨晨中国楼市的神话一个接一个破灭！买房暴富神话破灭 ， 新上车的那波人 ， 账面财富至少缩水20%以上 。拆迁暴富神话破灭 ， 棚改货币化退出舞台 ， 老破小砸在手里卖不出去 。现在 ， 轮到了学区房 。 酝酿了两三年的风暴 ， 终于爆发了！学区房的神话破灭 ， 巨额财富被绞杀 ， 最后的接盘侠将付出沉痛代价！1政策巨变学区房逻辑崩盘！4月30日 ， 北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》 ， 西城区将实行多校划片入学 。文件明确：1、自2020年7月31日后 ， 西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时 ， 不再对应登记入学划片学校 ， 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学 。2、自2020年起 ， 西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录 ， 自该房产地址用于登记入学之年起 ， 原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外） 。3、其他还包括：不仅是幼升小 ， 非京籍明年小升初要看“四证”；新增一所一贯制校 ， 徐悲鸿初中招生暂停一年；小升初对口直升今年增至80%；民办校全部摇号 ， 录取时间排序第一；小学寄宿学校招生电脑派位；防疫一线医务人员子女优先安排入学等等 。什么意思呢？学区房逻辑崩盘！以前想让孩子上好一点的学校 ， 花钱、托关系都不好使 ， 最后还是得靠学区房 。每所名校都有对应的固定学区房 ， 买了这些小区的房子 ， 就能上名校 ， 概率100% ， 无非是多花点钱 。 现在 ， 花钱也没用了！多校划片 ， 名校对应的学区范围扩大 ， 以前两个小区能上名校 ， 现在可能扩大到四个小区 。问题是 ， 校园还是那么大 ， 教师还是那么多 ， 学区房势必有些学生不能上这个名校 。怎么办？摇号 。 摇中的上名校 ， 摇不中的上普通学校 。这种对学区房的杀伤力极大！用简单的概率论知识就能讲清楚：如果一套学区房价值2000万 ， 其中房子的价值1500万 ， 学区的价值500万 。新规定出来后 ， 若名校学区房上名校的概率下降至50% ， 那么学区的价值就只值250万（500万*50%） 。也就是说 ， 学区房的整体价值也就下降至1750万（2000万-250万） 。以往每年都有一个学位 ， 现在变为每6年1个学位 ， 那么学区的价值还会再下降5/6 。最后一算 ， 差不多学区的价值只相当于以前的1/10 。消息一出来 ， 西城区的业主还是直接炸了 ， 赶紧把房子挂出来出手 ， 想赶在7月31号之前卖个好价格 。所以 ， 有的业主 ， 房子的挂牌价比最近成交价甚至低了几十万！注意一个时间点 ， 7月31日 ， 新老划断 。在此之前 ， 买了学区房、户口迁到西城区了 ， 还按原来的规定 ， 100%上名校 。在此之后 ， 买的学区房 ， 就采取多片区政策 ， 参加电脑派位或摇号 ， 不能保证一定就能上名校 。最后两个月 ， 跟时间赛跑 ， 老业主慌不择路 ， 新接盘侠着急跳坑！据中国证券报报道：“看房人明显多了 ， 5月1号一天卖了8套 ， 西城区宏庙和西单片区一天新挂了30多套 ， 有的还没来得及录入 。 ”任何游戏 ， 基本上都是先到的占便宜 ， 后来的埋单 。 学区房这个击鼓传花的游戏 ， 更是如此 。最后的新接盘侠 ， 虽然抓住了上车的最后机会 ， 但是也付出了巨大的代价！过去的学区房怎么玩儿的？过去买学区房 ， 叫投资 。买了学区房 ， 获得上名校的资格后 ， 转手把房子卖掉 ， 不仅不会亏钱 ， 房价上涨还能赚钱 。一套2000万的学区房 ， 说不定最后还能卖2200万 ， 最后赚个200万 。现在买学区房 ， 叫一次性消费 。买了学区房 ， 的确还能100%上名校 ， 但是想转手把房子卖掉 ， 就要难了 ， 没人愿意接盘了 。一套2000万的学区房 ， 最后只能卖1500万 。 相当于 ， 真金白银花500万去买了个入学资格！很多人都会想 ， 有这个钱 ， 让孩子上国际学校 ， 或者出国接受最好的教育 ， 不好么？学区房价值毁灭 ， 才刚刚开始！2学区房价值毁灭 大势已起 快跑！当下户均1.5套房子 ， 实际上房子不短缺 ， 缺的是依附在房子上面的资源 。学区房炒作的是什么？优质资源短缺！学区房 ， 过去是价值最坚挺的房子 ， 很多城市的房价 ， 都是从学区房开始上涨 。比如 ， 本轮深圳房价 。福田区八卦岭片区本来房价平平 ， 但2019年初传闻这里要建设一所名校 ， 房价随后一路上行 。2019年3月 ， 一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米 ， 但2020年3月 ， 同类房子成交价就飙升至8.2万/平方米 ， 一年之内成交价上涨46%！深圳18.8%的购房者都选择学区房 ， 较之前10%的平均水平 ， 几乎翻了一番 ， 涨的最凶猛的学区房分别是 ， 大冲学校、宝安中学和宝安实验 。趋势起来的时候 ， 总会有一些格外凶猛的回头浪 ， 做最后的殊死抵抗 。 现在的学区房 ， 有两种截然不同的现象 ， 北京是一种现象 ， 深圳是另外一种现象 。 深圳就是回头浪 ， 全国名校云集的北京西城学区房 ， 才代表着大势所趋 。西城区这些学区房政策 ， 比如“六年一学区”等等 ， 都是“传闻已久” ， 如今只是落到了实处而已 。未来 ， 除了西城区 ， 海淀、东城等等北京其余13个市辖区也将全面推广“多校划片”、“六年一学位”等等新政策 。为什么大家都有传闻 ， 因为顶层设计早就有了！2019年7月份 ， 两个最高机构就出台了重磅政策 ， 剑指教育改革 。这份政策特别需要注意 ， 我们知道 ， 越是规格高的文件 ， 越不涉及具体举措 ， 一般都是指明大方向即可 。这样方便下面的人大胆的开展工作 ， 不用瞻前顾后 ， 有所顾虑 ， 最后导致不作为 。一声惊雷！学区房价值逻辑大变天


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