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「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？( 二 )


广州这种营商文化 ， 在大环境好的时候 ， 比较吃亏 ， 很多产业部门会错失加杠杆的机会 。 而在大环境差的时 ， 又比较有韧性 ， 不那么容易暴雷 ， 写字楼空置率长期稳定在低位水平 ， 就是一个体现 。
「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？
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当然 ， 我并不是说空置率越低越好 。 相反 ， 我认为 ， 写字楼空置率不仅不能太低 ， 而且还应该维持一定的空置率比较好 。 道理很简单 ， 空置率如果太低 ， 租金上涨压力就大 ， 而且企业的选择太少 ， 而空置率稍微高一点 ， 租金上涨压力就小 ， 企业的选择也会更多 ， 更容易租到满意的写字楼 。
在此意义上 ， 我认为广州写字楼现在的空置率太低了（前两年一度低至4%） ， 应该上升到 10%左右比较好 ， 相信等到琶洲、金融城、鱼珠、南站、南沙等商务区建成之后 ， 广州写字楼的空置率能够达到这个水平 。
值得注意的是 ， 在广州内部 ， 珠江新城、琶洲仍然是企业进驻的首选 ， 越秀、体育中心持续出现租户流失的现象 ， 空置率连续两个季度上升 。 这意味着广州商务中心区的东移 ， 势不可挡 。
至于深圳 ， 很多人批评它的写字楼空置率太高 ， 特别是南山和宝安 ， 空置率超过30% ， 前海甚至超过40% 。
我倒认为这是政府主动干预的结果 ， 并非经济差的表现 。 要知道 ， 深圳现在最大的压力是营商成本过高导致的产业外流 ， 增加写字楼供应量和空置率 ， 有利于把租金给稳住 。
事实上 ， 相比住宅 ， 深圳写字楼的租金水平控制得还不错 ， 至少没有像住宅那样直追北京上海 。
未来随着前海商务区的成熟 ， 大量企业正式迁入之后 ， 深圳写字楼的空置率有望降低倒20%以内 ， 但离10%的理想区间仍有距离 。
深圳各区的情况来看 ， 罗湖持续出现需求外流的现象 ， 空置率在攀升 ， 福田比较稳 ， 南山的需求较为强劲 ， 但供应量也大 ， 所以空置率也在攀升 。 这说明深圳商务中心区的西进 ， 势不可挡 。
广州在东移 ， 深圳在西进 ， 这就是我常常说的珠江口向心力 。 什么是湾区？这就是湾区需要做的事情 。
（注：本文数据主要来自戴德梁行 ， 在此表示感谢 。 ）
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