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「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？


北京联盟_本文原题：一季度写字楼空置率 ， 北上广深为何悬殊巨大？
有着国际五大行之称的戴德梁行 ， 近日发布一季度各大城市甲级写字楼报告 ， 分析北上广深四个城市的报告 ， 可以总结出这样几个要点：
「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？
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数据来自戴德梁行、广州楼事
1、一季度京沪广深租金全部小幅下跌 ， 其中深圳下跌幅度最大 ， 为－3% ， 北京下跌1.3% ， 上海下跌0.8％ ， 最抗跌的是广州 ， 下跌幅度只有6% 。
2、甲级写字楼最新租金水平 ， 北京最高 ， 378元／ m2／月 ， 其次是上海261元／ m2／月 ， 深圳235元／ m2／月 ， 广州最低 ， 190元／ m2／月 。
3、一季度空置率 ， 最高的是深圳 ， 达到24.6% ， 其次是上海21％ ， 北京13.8% ， 广州最低 ， 5.2% 。 广州也是四个一线城市中唯一空置率下降的城市 。
「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？
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从甲级写字楼的存量、租金水平、空置率、租户实力等多个指标来看 ， 北京是当之无愧的中国商务第一城 ， 目前全市租金水平最高的是金融街 ， 平均租金超过700元／ m2／月 ， 远超朝阳CBD（381.67元）、陆家嘴（341.9元）、福田CBD（261.5元）、珠江新城（206.7元） 。
「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？
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值得一说的是 ， 北京写字楼租金仅次于金融街的是中关村 ， 再其次才是北京CBD ， 说明朝阳CBD在北京的存在感 ， 远不如陆家嘴、珠江新城之于上海、广州 。
和北京一样 ， 上海商务区也呈现多中心分布趋势 ， 租金最高的是静安核心区 ， 354.5元／ m2／月 ， 其次是陆家嘴（341.9）、徐家汇核心区（305.1）、竹园（271.4）、黄浦（280.4） 。
这说明【「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？】浦西的实力比之浦东更强 ， 上海老城区的繁荣依旧 ， 是广州人羡慕的 。
广州写字楼空置率为何如此之低？我认为这首先和写字楼的存量有关系 ， 相比京沪深 ， 广州甲级写字楼的供应是最少的 。
根据第一太平戴维斯的数据 ， 北上广深是我国甲级写字楼存量最大的四个城市 ， 其中上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米 ， 而深圳、广州大约只有京沪的1/2 ， 均在500万平方米左右 ， 但深圳的存量比广州略多 。
「城市战争」一季度写字楼空置率，北上广深为何悬殊巨大？
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可能有人会问既然广深写字楼存量差不多 ， 为何深圳空置率明显更高？原因有两个 ， 一是深圳这几年新增写字楼体量很大 ， 深圳湾、前海大量写字楼集中上市 ， 而广州金融城、琶洲、鱼珠等商务区的写字楼还没有到集中交付的时候 。
另一个原因是产业结构 ， 广深虽然经济总量相当 ， 但广州的底子是商业城市 ， 服务业占比更高一些 ， 达到71.62% ， 与上海相当 ， 低于北京 。 深圳的底子是工业城市 ， 第三产业的比重低一些 ， 只有60.9% 。
大家知道 ， 写字楼的租户主要就是服务业 ， 广州作为一个商贸城市 ， 写字楼的供求关系一直要比深圳更紧张一些 。 而且 ， 深圳给自己的定位是科创城市 ， 这意味着深圳必须保留相当高的二产比例（很多高新技术产业属于二产） ， 这在客观上也限制了三产的发展空间 。
当然 ， 广州写字楼空置率低还和这座城市的营商文化有关 ， 企业主普遍崇尚闷声赚钱 ， 不喜欢加杠杆、玩概念、挣快钱 。 前两年 ， 大量P2P企业暴雷、不少互联网公司资金链断裂 ， 导致很多城市甲级写字楼整层搬空 ， 但在广州 ， 这种现象就比较少 。


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