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『如何』LPR下调如何影响房贷 房奴们兴( 二 )


新发放的商业性个人住房贷款 ， 其贷款利率是依据五年期以上LPR加点形成的 ， 此次五年期以上LPR利率的下降 ， 将引导实际房贷利率的走低 。
融360今年3月底发布的数据显示 ， 3月份全国首套房贷款平均利率为5.48% 。 在加点数不变的情况 ， 全国首套房贷款平均利率或降至5.38% ， 若贷款100万元 ， 以等额本息方式还款30年 ， 每月需还款5603元 ， 本金利息合计201.7万元 ， 分别较之前减少62元、2.25万元 。
在五年期以上LPR下调后申请房贷 ， 每月可以减少62元的还款支出 ， 那对于此前就已经申请、正在还款的房贷 ， 又有什么影响呢？
央行的数据显示 ， 2019年末 ， 人民币房地产贷款余额44.41万亿元 ， 其中 ， 房地产开发贷款余额11.22万亿元 。 中原地产首席分析师张大伟说：“在2019年年初 ， 央行发布过2018年的详细数据 ， 个人住房贷款余额为25.75万亿元 ， 占比所有房地产贷款38.7万亿元的约66.5% 。 据此推算 ， 再叠加上2020年一季度的数据 ， 当前全国累计存量个人住房贷款余额超过30万亿元 ， 这些存量贷款都会受到本次降息的直接影响 。 ”
按照央行规定 ， 自2020年3月1日起 ， 金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商 ， 将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值) ， 加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率 。
张大伟预计 ， 如果30万亿元存量个人住房贷款的利率全部转化成以LPR为定价基准加点形成 ， 以30年贷款期推算 ， 降息10个基点 ， 一年将给全国所有存量房贷购房者节省150亿元的利息支出 。
不过 ， 央行要求 ， 存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日 ， 重定价周期最短为一年 。
从整个房地产市场而言 ， 张大伟认为 ， 五年期以上LPR的下调幅度虽然创下历史降幅 ， 但下调幅度仅为一年期LPR的一半 ， 这种非对称降息说明 ， 不要指望政府会大规模救市 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出 ， LPR的下降 ， 将刺激购房需求持续释放 ， 进而带动市场成交量的上升 。 同时 ， 也要注意一些潜在的风险 。 近期商业银行发放贷款相对积极 ， 但更偏好投向房地产领域 ， 一些经营贷款、小额贷款违规进入了楼市 ， 监管部门要留意资金的合规性 。
“1年期LPR利率降至了3.85% ， 已经属于比较低的水平 ， 在这个时候 ， 要打击通过短期贷款来支付购房首付款的做法 。 ”严跃进对中新经纬客户端说 。
存款基准利率会下调吗？
4月17日召开的中共中央政治局会议提出 ， 稳健的货币政策要更加灵活适度 ， 运用降准、降息、再贷款等手段 ， 保持流动性合理充裕 ， 引导贷款市场利率下行 ， 把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上 。 该提法也引发了业内对于存款基准利率是否应该下调的讨论 。
『如何』LPR下调如何影响房贷 房奴们兴
文章插图


资料图 货币政策 中新经纬 摄
“考虑到4月17日的政治局会议强调了货币政策中的‘降息’ ， 意味着存款利率下调的条件可能会在近期出现 。 ”明明认为 。
董希淼指出 ， 在市场竞争加剧的情况下 ， 近年来中小银行负债成本上升明显 ， 普遍在2.4%以上 ， 不少中小银行甚至超过3% 。 因此 ， 在存款以基准利率为定价基准的情况下 ， 下调存款基准利率 ， 可直接降低银行特别是中小银行负债成本 ， 进而提高银行加大信贷投放的意愿 ， 有助于降低企业实际融资成本 。
但他进一步强调 ， 降低存款基准利率是“双刃剑” ， 应权衡利弊 ， 综合考量 。 在存款基准利率显著低于消费者价格指数(CPI)的情况下 ， 如进一步降低利率 ， 对广大储户而言并不公平 。 偏爱存款的储户多为低收入群体和农村客户 ， 同时 ， 如果存款实际利率过低 ， 储蓄率可能继续下降 。


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