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『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？( 二 )


贝壳研究院认为 ， 地块紧邻密云核心城区 ， 人口密度较高 ， 居住氛围较好 ， 以当前成交楼面价来看 ， 项目具备一定的操作空间 ， 按照“高标准商品住宅建设方案”以及装配式建筑要求 ， 该项目或将成为未来新的热点 ， 值得期待 。
郭毅认为 ， 檀营乡地块位于密云别墅区的最南端 ， 虽然位置更靠北 ， 但自然资源条件比较好 ， 北边都是一些别墅项目 ， 不过从容积率来看 ， 估计应该是小高层加高层配置 ， 中小户型产品的去化速度会相对快一些 。
【『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元 ， 北京密云是刚需的“好归处”吗？ 】“檀营乡地块是面对密云本地地缘性刚需和改善型客群 ， 其实密云已经有两个限竞房项目在售 ， 有充分的产品去满足本地置业需求 ， 新地块未来入市的时候会面临比较大的市场压力 。 ”
和讯房产独家获悉 ， 檀营乡地块未来将由旭辉负责设计和营销 ， 住总负责工程方面 。
旭辉是一家强调缩短开发周期、提高现金周转率的公司 ， 旭辉CEO林峰在业绩会曾表示 ， 旭辉将坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王” ， 把握行业、金融及城市周期 ， 实现逆周期投资 。 之所以拿下该地块 ， 外界认为可能与低地价和可以预见的快速去化有关 。
13宗宅地即将来袭
实际上 ， 开发商对密云两宗宅地的参与热情并不算高 ， 这与市场冷热无关 ， 主要是密云楼市正处于供大于求的状态 。
郭毅表示 ， 不管是中小户型还是别墅产品 ， 密云都有比较大的库存量 ， 总计约3500套 ， 虽然基数并不大 ， 但市场成交有限 ， 2019年密云成交量大约1700套 ， 按此去化量 ， 密云现有库存足以支撑需求 ， 此外 ， 今日两宗密云地块的规划体量达30万方 ， 更需要时间去化 。
在上海、深圳豪宅火爆热销的映衬下 ， 北京土拍市场这种不温不火的状态似乎显得有些黯然 ， 市场甚至出现“南强北弱”的论调 ， 对此 ， 郭毅认为 ， 核心原因是北京的供地量太大 ， 市场本身面临比较严峻的供需形势 ， 此时增加供地 ， 房企要考虑库存去化周期、市场前景、资金占用量及去化难度 ， 针对一些未来市场前景相对乐观的地块才会积极争取 ， 一些起始价较高、未来销售环节去化周期较长或者难以实现预期利润空间地块 ， 房企可能会放缓拿地 。
“对于南强北弱这种说法 ， 一方面可能与置业需求向南转移有关 ， 另一方面 ， 也与政府部门对土地价值的判断 ， 尤其有些地块相对来说略高于市场预期 ， 从溢价水平来看 ， 就不会表现得特别的明显 。 ”
今年以来 ， 北京供应了较多优质地块 ， 尤其是三四环及五环周边的地块 ， 位置优越 ， 而且没有限定未来的销售价格 。 截止4月16日 ， 北京已经成交20宗宅地 ， 未来北京即将推出13宗住宅地块 ， 其中6宗不限价地块 ， 6宗限竞房地块 ， 还有1宗共产房地块 。
2020年以来北京成交住宅地块 『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
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由和讯房产根据公开资料整理
北京即将推出的住宅地块 『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
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由和讯房产根据公开资料整理
在郭毅看来 ， 这些优质地块的推出 ， 对于北京整体改善市场将会形成新的拉动 ， 大家对于北京核心区未来的价值走势有了更乐观和积极的预期 ， 也会带动改善人群加速入市 。
周边项目盘点
檀营乡地块
京投发展· 锦悦府
地址：密云区檀营乡檀东路西侧开发商：北京京投兴檀房地产有限公司产品：主力产品为约90平米通透三居及约190平米-284平叠拼别墅价格：25607元/㎡
『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
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效果图
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