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『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？

『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
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北京土拍市场高潮迭起 ， 无论是供地范围还是参拍房企 ， 都越来越有看头 ， 不过 ， 最让购房者激动的应该是楼面价——密云宅地的楼面价只有1.1万/平方米 。
4月16日 ， 北京成交两宗宅地 ， 分别为北京市密云区密云经济开发区三期A1地块MY00-0302-6010等地块（以下简称为“密云开发区地块”）和北京市密云区檀营乡6023地块（以下简称为“檀营乡地块”） ， 两宗地分别由恒大和住总+首开+旭辉+花样年联合体竞得 ， 对应成交价为21.4亿元和14.96亿元 。
密云虽然不是北京楼市的主力地块 ， 但由于恒大、旭辉、花样年等房企积极参拍引起一波小热度 ， 以密云开发区地块为例 ， 该地块溢价率15.7% ， 住宅部分的成交楼面价为11329元/㎡ ， 不过 ， 另一种檀营乡地块是低价成交 。
1.1万楼面价 ， 这是刚需的“菜”吗？
能让恒大以15.7%溢价率拿下的地块 ， 究竟是什么样的地块呢？
答案是一言难尽 。
『00183』质造·盘地丨楼面价1.1万元，北京密云是刚需的“好归处”吗？
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密云开发区地块区位图
先看下基本情况 ， 密云开发区地块位于密云城区外西南位置 ， 紧邻大广高速密云桥 ， 自驾比较便利 ， 也是两宗地块中距离北京主城区更近的地块 。
该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地 ， 总地上建筑规模19万平方米 ， 住宅部分容积率1.62 ， 建筑高度18米 ， 绿地率30% ， 本次出让宗地中的MY00-0302-0015 地块 A33 基础教育用地（幼儿园）由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门 。
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密云开发区地块的出让规定
贝壳研究院对该地块的评价是优劣参半 ， 具有一定操作难度 ， 原因是该地块周边以工业厂房为主 ， 居住氛围较弱 ， 由于总体量超过10万平米 ， 要求采用装配式总建筑 ， 对开发企业的施工建设能力有一定要求 ， 不过 ， 优势是住宅部分为三块相对独立的4.5-7.7万平米地块 ， 中等密度且不限价 。
合硕机构首席分析师郭毅认为 ， 密云开发区地块未来的去化压力并不轻 。 由于距离华润万象汇更近一些 ， 密云开发区地块周边的商业消费环境相对更好一些 ， 但距离密云自然生态环境略有一点点距离 ， 1.62容积率 ， 地块体量比较大 ， 将来开发的产品估计是小洋房和叠拼类 。
“低密属性可能造成高总价 ， 面向的主要是北京客群 ， 有一定去化难度 ， 这也是该地块起始楼面价更低的原因 。 ”
由于楼面价低 ， 为很多刚需客群带来了置业的可能性 ， 那么 ， 密云是刚需购房的好选择吗？
答案是否定的 。
据观察 ， 密云的楼市供应主要是别墅产品和限竞房 ， 客群一方面是地缘性刚需和改善客群 ， 另一方面是来自北京的改善客群和追求健康生态的康养人群 。 对刚需客群来说 ， 除了价格 ， 还必须考虑通勤问题 。
郭毅认为 ， 生活半径如果在北京主城区 ， 通勤时间成本会更长一些 ， 虽然京沈高铁设置了密云站 ， 对北京CBD工作的人来说有通勤的可能 ， 但要考虑通勤的实际成本成本 ， 而且京沈高铁开通后 ， 设定的班次能否支撑日常通勤需求 ， 还存在一定的不确定性 。
“刚需人群 ， 现在去密云置业 ， 还是有一定的风险 。 ”
旭辉将操盘檀营乡地块
檀营乡地块由住总+首开+旭辉+花样年联合体低价14.96亿元竞得 ， 刨除代建部分 ， 住宅部分的成交楼面价为12337元/㎡ 。 只有一家主体参与的地块 ， 外界关注度可能没那么高 ， 不过 ， 该地块还是有一些亮点可以挖掘 。
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檀营乡地块区位图
檀营乡地块位于密云北站南侧 ， 属密云城区东北边缘位置 ， 周边多数为老旧小区 ， 生活配套相对齐全 。 该地块用地性质属于R2 二类居住用地、A33 基础教育用地 ， 总地上建筑规模124382 平方米 ， 住宅部分容积率2 ， 绿地率30% ， 本次出让宗地中的 6024 地块A33 基础教育用地（幼儿园） ， 由竞得人完成建设后无偿移交给相关部门 。


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