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「高潮迭起」质造·深度丨高潮迭起 重头戏将至 北京地市是谁的“盛宴”

「高潮迭起」质造·深度丨高潮迭起 重头戏将至 北京地市是谁的“盛宴”
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在经历了短暂的沉寂之后 ， 4月15日 ， 密云两宗地块再次将北京土地市场推向高峰 ， 最终恒大以21.4亿拿下密云经开A1宅地 ， 小幅溢价15.7%；住总首开旭辉花样年14.96亿底价摘得密云檀营乡宅地 。 而这仅被外界视为即将参与竞拍的7万单价限竞房、西红门双子星、丰台分钟寺等重头戏的前菜 。
实际上 ， 进入2020年以来 ， 北京土地市场走出了逆疫而火的独特行情 。 2月开门红 ， 3月哑火 ， 但新增挂牌12宗宅地 ， 4月中海首开底价取得金盏地块 ， 并首现地块流拍 ， 不过 ， 截至4月15日 ， 新增挂牌宅地达18宗 ， 远高于过去两年同期挂牌量 。
除了新增供应量和成交成绩之外 ， 北京土地市场的火热还表现在疫情之下丝毫未减的房企热情 。 值得一提的是 ， 在4月15日的土拍中 ， 凭借一己之力力排首开住总路劲三家联合体的恒大 ， 已暌违北京地市四年之久 ， 通州台湖镇一地块更是吸引了17家房企参与争夺 ， 最终绿城以49.77%的高溢价率收入囊中 。
机构认为 ， 密集的土地供应量、优质地块、放开的不限价宅地是地市竞争激烈的助推器 ， 这也体现出房企对后市发展的信心 ， 随着密云地块的出让 ， 新一轮土拍盛宴也将拉开帷幕 。
供应提速
优质＋不限价促成交
一季度 ， 北京以672亿元的土地出让总金额领衔于多个城市 ， 仅次于上海 ， 刷新了北京土拍历史记录 ， 土地市场表现火热 。 根据克而瑞统计 ， 受疫情影响 ， 一季度北京土地成交面积较去年同期下跌36.26% ， 为181.31万㎡ ， 但成交楼面均价却出现了明显大幅上涨 ， 一季度北京宅地成交楼面均价为37057元/㎡ ， 同比上涨80.65% 。
对于一季度北京土地市场量跌价涨的现象 ， 贝壳研究院认为 ， 主要受优质地块成交较多及不限房价地块的明显增多影响 。
公开信息显示 ， 一季度北京成交的16宗宅地涵盖了海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域 ， 并且不乏有首钢、四季青、东小口、台湖、西北旺这样的热点位置 ， 其中2宗位于近年来鲜少供地的海淀区 ， 成交楼面价均超过7万元/平方米 ， 直接抬升了整体地价 。
不同于2017和2018两年 ， 一季度成交的16宗宅地中就有12宗不限价地块 ， 占比达到80% ， 是2019年北京全年纯商品房住宅用地供应的一半 。 进入二季度以来成交的三宗宅地也均为不限价地块 。 不限价商品房地块推出数量大于限竞房地块 ， 这也是近三年来首次 。
宅地供应端的密集程度也明显区别于以往 。 和讯房产梳理发现 ， 2020年截至目前 ， 北京已挂牌18宗宅地 ， 而在2018、2017年同期 ， 挂牌数均为4宗 。 不过 ， 从全年新增宅地供应计划来看 ， 2020年较2019、2018年有小幅缩减 ， 为1130公顷 ， 而过去两年分别是1150公顷和1200公顷 。
「高潮迭起」质造·深度丨高潮迭起 重头戏将至 北京地市是谁的“盛宴”
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对此 ， 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称 ， 北京土地市场明显加快供给节奏背后一方面源于市场层面需求量大 ， 另一方面 ， 也表明过去两年土地交易过程中表现出来的供应结构问题突出 ， 地方政府正在积极转变土地供给思路 。
谁制造了地市繁荣
土地市场的升温离不开主要参与方房企的助力 ， 从一定程度上说 ， 这场北京地市的盛宴也是房企的狂欢 。
和讯房产查阅发现 ， 一季度北京住宅用地的平均溢价率达到了19.49% ， 较去年同期大幅上涨8.2个百分点 ， 截至目前成交的19宗宅地中 ， 11宗为溢价出让 ， 3宗地块的溢价率在30%以上 ， 而据中原地产研究中心统计 ， 2019年北京合计出让的62宗住宅地块 ， 其中只有8宗地块溢价率超过30% ， 19宗超过20% 。


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