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「实录」观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录）

观点地产网“业绩超预期 ， 分红远超预期 。 ”这大概是年报放榜时不少保利股民们最直观的感受 。
4月15日晚间 ， 保利发展发布了2019年财报 ， 这也是头部房企里面最晚公布的一份年报 。 2019年 ， 保利发展实现营业总收入2359.81亿元 ， 同比增长21.29%；净利润375.54亿元 ， 同比增长43.61%；归母净利润279.59亿元 ， 同比增长47.9% 。
说业绩超预期 ， 则是因为数据与此前1月份公布的业绩快报有所变化：彼时 ， 保利披露2019年归属于上市股东的净利润同比增长40.55%至265.69亿元 。 对比可得 ， 归母净利额比此前公布数据增加了近14亿 ， 涨幅也提升了7个点 。
同时 ， 保利公布了2019年年度利润分配方案 。 保利发展拟向全体股东每10股派发现金红利8.20元（含税） ， 拟派发现金红利总额97.85亿元 。 按此计算 ， 分红率35% ， 现价对应股息率为5.4% ， 均处于历史高位 。
有投资者调侃：“一扫万科、恒大带来的阴霾 。 ”隔天4月16日 ， 保利股价也相应出现拉升 ， 截至收盘涨幅3.01% ， 报15.76元/股 。
当天下午 ， 保利也少见地召开了网上业绩说明会 。 盈利、分红之外 ， 市场观察对于这家房企守住前五门槛还有许多探究的维度：疫情影响的消化、拿地的规划、与融创之争、杠杆水平、发展信心等等 。
销售与拿地
【「实录」观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录） 】尽管保利年报披露得远比其他港股上市房企慢了近一个月 ， 但市场及投资者关注的问题仍旧离不开疫情影响 。
2019年保利在销售上的表现 ， 在上半年整体保持高增速稳坐第四 ， 并在6月冲至637亿高位 ， 之后保利下半年明显回调 ， 单月平均销售额348亿元 。
全年 ， 保利发展完成销售4618.48亿元 ， 同比增长14.09%；签约面积3123.12万平方米 ， 同比增长12.91% 。 对比2017-2018年分别实现3092亿、4048亿的销售以及47.2%、30.9%的增速 。
以销定产 ， 保利年报中披露称 ， 2020年计划新开工面积4300万平方米 ， 对比去年开工面积缩减了13.76% ， 叠加上今年疫情的影响 ， 市场担心保利今年的销售规模及增速多了一层不确定性 。
网上业绩会中 ， 多位投资者问及2020年的销售计划、推盘计划 ， 董事会秘书黄海称：“今年受到疫情因素影响 ， 行业开工、推货、销售均受到较大影响 。 于保利而言 ， 仍然会保持行业领先地位 ， 力争保持公司优异经营业绩 。 ”其表示 ， 公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右的水平 ， 与市场表现保持一致 。 随着市场回暖 ， 保利发展有信心尽快回复正常销售规模 。
至于今年能否达到行业前三前四的问题 ， 黄海则称 ， 保利发展一直定位为行业龙头 ， 会力争优于行业平均增速 。
2019年 ， 报告期内 ， 保利新拓展项目127个 ， 新增容积率面积2680万平方米 ， 同比缩减14%；拓展成本1555亿元 。 按此计算 ， 去年拿地销售比为33.7% 。
值得注意的是 ， 2019年保利有意识地提高拓展项目权益比例 ， 拓展金额权益占比回升到七字头达71% ， 同比提升近4个百分点 。
观点地产新媒体了解 ， 过去几年 ， 为了实现规模增长与控制负债这一天平的平衡 ， 保利增加了合作项目比重 ， 减少投资成本 ， 这使得权益销售、权益土储比例包括大股东权益占比有所下降 。
据悉 ， 大股东权益占比从2013年90%左右回调到2019年三季度的65.38% 。 在去年底的股东大会上 ， 宋广菊也称公司正在有意识地回调大股东权益比 。
年报披露 ， 保利发展2019年大股东、少数股东权益分别为1560亿元、735亿元 ， 占比分别为67.98%和32.02% 。
副总经理潘志华回应称 ， 公司已经注意到合作项目权益结构情况 ， 下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整 。
控制负债与增净利


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