财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了
经历了前几年疯狂拿地的时代 ， 各开发商联合拿地已成主流 ， 一片和谐声中 ， 各家测算模式也不再那么神秘 。
综合来看 ， 各家决策依据虽不尽相同 ， 但关注指标也是项目最关键指标 ， 主要有以下几个：
净利率（静态）、年化ROE（静态）、项目IRR（动态）、股东资金IRR（动态）、股东资金回收期、股东资金峰值 。
各指标均有一定决策指导意义 ， 侧重点各不相同 ， 也各有优缺点 。 
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各开发商最看重的净利率指标
是否拿地最关注项目盈利状况 ， 这个逻辑是毋庸置疑的 。
净利率=净利润/营业收入 ， 这个静态指标 ， 反应的是每平米销售创造的净利润和销售单价（不含税）的比例关系 。
这是一个需要具体分析的指标 ， 会计上的净利率 ， 股东投入部分资金是不计息的 ， 如果投资测算与会计计算公式一致 ， 用这个指标来决策投资 ， 无疑是相对片面的 。
因为不管要求10%还是12%的净利率 ， 这都是一个全周期的指标 ， 显然三年和五年时间实现这个指标 ， 对股东的意义完全是不一样的 。
而且如果预期房价上涨 ， 假设不存在外部融资的情况下 ， 一直捂盘惜售 ， 那么这个指标一定是可以提升的 。
为克服静态指标不考虑股东资金时间价值的问题 ， 大部分开发商在测算时采取了股东投入资金计息的方式 。
即项目拖的时间周期越长 ， 股东资金的计息越多 ， 这时候变成了另外一个逻辑 ， 当预期售价的增幅大于占用资金考核计息成本 ， 项目的净利率也会提升 。
从这个角度来看 ， 个人赞同股东资金计息 ， 否则项目采取不融资和后期涨价的方式 ， 投资测算利润率会是最高的 。
测算中影响净利率的因素很多 ， 为提升该指标的方式主要有以下手段：
用低成本融资置换高成本股东资金；预期售价增幅大于融资成本时 ， 拉长销售周期；成本分判考虑及时按进度支付 ， 避免乙方垫资增加成本等等 。
另一个修正指标是投资口径的ROE(股东资金收益率)=净利润/股东资金累计加权占用总额 。
与财务分析口径不同 ， 这里的净资产采用股东资金加权占用总额 ， 计算结果是股东投入资金的年均收益率 ， 克服了净利率指标不考虑开发周期的问题 ， 但也是一个相对静态指标 ， 未考虑资金的时间价值因素 。
同时当项目为股东提供富余资金时并未考虑倒计息因素 ， 也是该指标的一个缺陷 。 
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动态指标
先说一下IRR ， 即内部收益率 ， 资金流入现值总额与资金流出现值总额相等 ， 净现值等于零时的折现率 。
项目IRR ， 是项目投入资金的年化收益率 。 这个指标解决了静态指标不考虑时间价值的问题 ， 但是单纯根据项目收益率来决策是否值得投资 ， 也是值得商榷的 。
站在股东角度 ， 未考虑融资的杠杆效应的前提下不该简单通过项目IRR做出决策 。
另外 ， 年化收益率的考虑方式 ， 忽略了项目的投资年限 ， 如果项目投资期限过短 ， 那么将面临再投资选择的风险 。
为克服项目IRR站在项目角度决策的问题 ， 股东资金内部收益率 ， 即股东IRR反映股东投入资金的年化收益率 。
一般来讲 ， 盈利项目股东资金占用时间小于项目资金整体占用时间 ， 所以也同样存在再投资风险 。
同时 ， 利用内部收益率决策 ， 要关注融资杠杆问题 ， 如果融资在总投中占比过大 ， 时间过长 ， 那么自有资金风险随之加大 ， 要求的收益率需要进一步提升 。
所以单单关注股东资金IRR做出决策也是片面的 ， 应综合股东资金风险的提升和项目IRR来做出决策 。
测算中 ， 要提升项目IRR指标 ， 需要考虑的就是时间价值因素 。
当预期售价增幅大于当前项目IRR时 ， 延长销售周期可提升该指标；销售回款安排上 ， 在合理时间范围内缩短回款周期；资金支付层面 ， 如果乙方垫资成本低于项目IRR ， 尽量做到晚支付 。
股东资金IRR在项目IRR的基础上 ， 更多受外部融资影响 ， 项目IRR高于外部融资成本时 ， 外部融资金额越大占用时间越长 ， 股东IRR会越高 。
但这同时会侵蚀项目净利润 ， 从这个角度讲 ， 它和净利率是此消彼长关系 。 
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资金投入和回收指标
股东资金回收期 ， 顾名思义 ， 是股东收回投入资金的期限 。
这是追求快周转的公司非常关注一个指标 ， 这种风格的公司恨不得今天支付地价款 ， 下个月就把股东资金回收 ， 以便于快速扩大规模 。
这种模式实现快周转是没问题的 ， 某园已经把此模式演绎到极致 。
有相关分析说这是一个股东资金安全性指标 ， 事实并非如此 。
项目公司后期如果没有盈利 ， 同样需要股东资金支持的 ， 这个指标单纯是一个周转效率指标 ， 而非项目盈利指标 。
不过快周转带来的规模效益 ， 对公司品牌效益的提升 ， 也是对盈利指标的很好的补充 ， 所以就算最后利润率较低而实现了品牌的提升 ， 也是一种收获 。
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