江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

「实录」观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录）( 二 )


探究拿地与规模之余 ， 也能观察到过去这一年保利对于降杠杆与盈利能力的侧重 。
拿地力度的影响直接或间接地给保利的许多指标带来了变化 ， 例如经营活动产生的现金流量净额的大幅提升 ， 同比2018年增长229.22%至391.55亿元 ， 而2017年因为加速扩张拿地这一指标还为负值 。
此外 ， 负债水平也有了大幅下降 。 截至2019年 ， 保利发展资产负债率77.79% ， 较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91% ， 同比降低23.64个百分点 。
净负债的降低 ， 有赖于在有息负债增加2个百分点的情况下 ， 货币现金则较大幅度增加22.91%至1394.19亿元 ， 为短期借款及一年内到期债务的2.1倍 。 同时 ， 有息负债综合成本约4.95% ， 同比降低0.08个百分点 。
年报显示 ， 货币资金增加主要由于房款回笼增加 。 “净负债的下降来自于2019年度保利加强回笼和资金回收 ， 账面资金保有量也相对往期提高了安全系数 ， 有息负债净减少 ， 因此净负债率下降 。 ”会上财务总监周东利解释道 。
从回笼资金看 ， 2019年保利累计实现销售回笼4312亿元 ， 回笼率提升5个百分点至93% ， 为近三年来最高水平 。
现金为王的时代 ， 资金量的充裕也保证了融资的相对从容 。 年报显示 ， 2019年保利筹资活动产生的现金流量净额由正转负 ， 同比下降1.06倍 。 对此 ， 财务总监周东利指出 ， 去年在回笼率进一步提高的情况下 ， 保障了公司资金需求 ， 因此2019年度融资为净减少 。
截至2019年末 ， 保利还拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元 ， 在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元 ， 未使用银行授信额度约2690亿元 。
大幅优化的指标中最为突出的是净利 ， 2019年 ， 保利实现归母净利润279.59亿元 ， 同比增长47.9% ， 接近五成的增长幅度 。 据观点地产新媒体对比 ， 2016-2018年 ， 保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92% 。
相比其他“暴雷”、 “不及预期”的房企 ， 保利这一指标奠定了自己的业绩底色 。
此外 ， 在行业普遍面临毛利率下滑趋势的时候 ， 保利去年则不降反升 。 数据显示 ， 因结转项目价格上升 ， 保利发展2019年毛利率提升2.48个百分点至34.97% ， 其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38% 。
同时 ， 净利率提升2.47个百分点至15.91% ， 三项费用率同比下降0.4%至合计5.7% 。
可以看到 ， 过去一年 ， 保利在保证资金安全、控制负债与盈利增长方面都给了市场正向积极的信号 。 而这一定程度也是规模与投资拿地的回调“换来的结果” 。
一个猜想是 ， 从保利历年在盈利、负债与规模增长的起伏曲线来看 ， 经历过2019年的稳健之后 ， 或许会迎来下一个调整负债、销售、投资的周期 。
截至一季度公布数据 ， 保利新拓展项目拿地金额达280.99亿元 ， 同比去年同期拿地金额上涨572% ， 拿地销售比回升至20%左右 。
4月份 ， 保利接连大手笔拿地 ， 包括以底价39.98亿元摘得天津西青精武镇商住地 ， 以最高限价41.42亿摘得福州鼓楼区中心地块；溢价13.24%摘苏州常熟宅地 。 据观点地产新媒体不完全统计 ， 截至目前保利拿地成本近400亿元 。
以下为保利发展控股集团股份有限公司2019年度业绩说明会问答实录：
现场提问：地产行业3月回暖 ， 如碧桂园、龙湖等销售量上升 ， 2020年3月公司实现签约金额273.70亿元 ， 同比下降35.85% ， 请问什么原因导致贵司销售弱于体量相当的同业公司？
黄海：一季度受疫情影响 ， 行业整体面临较大销售压力 ， 公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右 ， 与市场表现保持一致 。 随着市场回暖 ， 公司有信心尽快回复正常销售规模 。
现场提问：房地产行业下行 ， 公司如何应对？会学其他房地产商搞降价促销吗？


推荐阅读


上一篇：财经密报：如何判断一块地能不能拿？看这些数字就行了

下一篇：『港台来信』两岸医疗卫生专家举行抗疫视讯交流