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『领地集团』请来恒大、金科高管！“压力山大”的领地，能靠IPO补血吗？


摘要：短债压力大 ， 经营活动现金流三连负（欢迎关注杠杆游戏）
『领地集团』请来恒大、金科高管！“压力山大”的领地，能靠IPO补血吗？
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
想到四川刘氏家族 ， 脑海里会蹦出各个时代的多个人物组合 。
从刘湘、刘文辉 ， 刘文彩 ， 到刘永好、刘永行四兄弟 ， 刘汉元 ， 还有进去了的刘汉……
这些人物都早已响当当 ， 一家同样四川起家的房企 ， 领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”） ， 控制家族也姓刘 。
领地的刘家 ， 在外显得非常低调 ， 可能和其销售额不算大 ， 也没有完全走向全国有关 。 但从4月9日开始 ， 他们无法再低调 。
这一天 ， 港交所披露了领地招股书 ， 建银国际为独家保荐人 。
早梦想要上千亿销售额的领地 ， 想要突破家族色彩 ， 想要成为一家更加规范的上市公司 ， 也想要获得更多的融资和融资渠道 。
『领地集团』请来恒大、金科高管！“压力山大”的领地，能靠IPO补血吗？
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1、债务上升很快 ， 短债压力大 ， 经营活动现金流三连负；利润率过山车 ， IPO前突击分红7亿元
一个想要做大的房企 ， 不得不面对债务压力 。
正如领地集团招股书披露的 ， 2017、2018、2019年末 ， 领地的未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款）分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元 。
截至2019年末 ， 领地未偿还的借款中 ， 约58.63亿元需于一年内偿还 ， 在总借款中占比近半 。 此外 ， 应于2021年偿还的借款约41.32亿元 。
截至2019年末 ， 领地现金及现金等价物约13.82亿元 ， 短期偿债压力可想而知 。
净负债率从2017年末的60%左右 ， 上升到2019年末的约140% 。
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融资成本也从2017年的6.4% ， 逐年上升到2019年的9.9% 。
招股书还披露 ， 2017、2018、2019年末 ， 领地集团的毛利率呈现过山车行情 。 分别为20.1%、35.7%、27.8% ， 同时净利率一直往下 ， 12.2%、11.5%及8.9% 。
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领地的解释是：
业绩纪录期间的收益波动 ， 主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致 。 业绩纪录期间的毛利率波动 ， 主要是由于个别不同的项目毛利不同 ， 且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低 。 整体而言 ， 商业物业的毛利率高于住宅物业的毛利率 。
另外值得注意的是 ， 销售及推广开支、行政开支、融资开支在总收入中占比 ， 从2017年的约8.74% ， 上升至2019年的15.37% 。
同样 ， 现金流表现压力也不小 。 2017、2018、2019年末 ， 领地的经营活动现金流量出现三连负 ， 分别录得-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元 。
投资活动现金流量净额也是三连负 。
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可以理解 ， 想要大发展 ， 必须大开发、大买地 ， 很少有房企例外 。
招股书中 ， 杠杆游戏注意到 ， 最有趣的要数2019年向当时母公司分派了7亿元 。
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此前2017年、2018年未有类似操作 。
面对债务和资金压力 ， 想要继续大发展的领地 ， 3月份和大发地产署战略合作协议 。 根据合作协议 ， 双方正式结为战略合作伙伴 ， 全面开放项目合作 ， 建立资源共享、高层互访机制 。


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