人口@房地产在人口流出大省的六大发展新机遇 ——以安徽为例
导 语：
哪类城市的房地产市场表现有望持续向好 ， 又有哪些城市只是昙花一现 ， 值得警惕？
◎ 克而瑞研究中心 /马千里、邱娟、周奇
近年来 ， 中西部省份承接了大量东部沿海的产业转移 ， 并且随着一代农民工的老去 ， 为中西部城市带来了更多人口回流 。 回流的人口为这些省份的房地产市场带来了新的置业需求 ， 即使在市场整体表现一般的2019年 ， 不少城市也有着不错的表现 。 而2020年初新冠疫情的爆发 ， 同样在一定程度上增加了这些城市吸纳回流人口的可能性 。 种种积极因素的出现 ， 使得我们有必要对人口留出大省的房地产发展前景重做审视：在其中 ， 哪类城市的房地产市场表现有望持续向好 ， 又有哪些城市只是昙花一现 ， 值得警惕？
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全国综述：产业转移推动人口回流
为中西部带来更多置业需求
得益于东部地区的产业转移 ， 中西部地区经济发现追赶之势显现 ， 流动人口也呈现回流迹象 。 同时 ， 由于东部地区房价居高不下 ， 购买能力不足 ， 更多的购房者或将踏上返乡置业的征途 ， 尤其是在疫情影响之下 ， 外出务工人员春节后返程受限 ， 加之应对经济恢复 ， 各省市推行新政促复工复产 ， 中西部的人口流出大省或将迎来返乡置业的良好契机 。
1 产业经济：产业转移推进 ， 促进中西部省份经济较快增长（略）
2 人口回流：全国流动人口逐年下降 ， 中西部省内流动占比显著提升（略）
3 人口规模：基数庞大叠加高生育意愿 ， 中西部省市人口增长不应小觑（略）
4 城镇化发展：中西部城镇化率提升空间更大 ， 近年来城镇人口快速增长（略）
5 购房需求：高房价门槛下 ， 更多购房者选择选择落叶归根（节选）
通过对35个一二线城市购房的难易程度进行衡量 ， 结果发现：上海、深圳和厦门三个城市房价收入比均超25年 ， 远高于6-8年的合理水平 ， 购房难度十分之大；其次 ， 房价收入比处于15-25之间、购房难度处于第二梯队的北京、福州、哈尔滨、苏州、杭州5个城市 ， 也均是东部地区的中心城市 ， 除哈尔滨外 ， 其余城市住房均价均在2万元/平方米以上 ， 购房难度也处于较高水平 ， 大部分流动人口无力负担 。 东部中心城市房价高企 ， 大部分流动人口无力负担 。
相比之下 ， 中西部中心地区的房价收入比相对较低 ， 典型如西北中心城市乌鲁木齐、西宁、呼和浩特、兰州等城市房价收入比均在8年以下 ， 处于6-8年的合理区间之间 。 此外 ， 即使是处于中部的郑州、武汉、西安、合肥等中心城市 ， 房价收入比均在15以下 ， 明显低于东部的发达城市 ， 加之近些年这些城市经济表现相对较好 ， 叠加人才新政的利好 ， 人口吸引力有了很大程度的提升 ， 在房地产方面可能存在机会点 。 
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三成购房者有意向返乡置业 ， 家乡省会因此受益 。 基于CRIC研究中心返乡置业意愿调查研究 ， 结果发现：近三成购房者有意返乡置业 。 在人口流出大省中 ， 福建返乡置业意愿最高 ， 高达40% ， 这与福建的宗族观念较强有极大关联 ， 其次是四川、安徽、广东、湖南、河南等省份 ， 返乡置业比重均在30%以上 ， 相比之下 ， 浙江、江苏、河北等东部省份相对较小 。 总的来看 ， 中西部省份返乡置业意愿强于东部省份 。
返乡置业的目标城市 ， 则以省会城市为主 ， 主要是由于省会城市相较其他三四线城市 ， 在就业岗位、收入水平等方面表现较优 ， 加之医疗、教育等配套相对完善 ， 尤其是经济整体欠发达的中西部省份 ， 省会受益最明显 。 
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6 复工就业：3月末仍有近半跨省迁徙人口留在家乡 ， 2020年本地就业有望进一步增长（节选）
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