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『中金网』大悦城盈利乏力：存货跌价减值 另类手段增厚利润( 二 )


当时天津中北祥云项目的账面价值约为1亿元 ， 相当于大悦城的收购溢价率高达1274% 。
大悦城在2019年所确认的资产减值损失里 ， 除了近1.5亿元存货跌价损失以外 ， 当期还进一步确认了6875万元商誉减值损失 。
这笔商誉所属资产为上海悦耀置业发展有限公司（下称“上海悦耀”） ， 形成于2015年 。 彼时 ， 大悦城地产以逾12亿元的代价 ， 收购了上海悦耀50%的股权 ， 业务合并时确认了6875万元的商誉 。
上海悦耀开发了上海前滩海景壹号项目 。 2019年 ， 上海悦耀为大悦城贡献了34亿元营收 ， 结转了9.14亿元净利润 ， 占大悦城当期净利润比重为24.7% 。
【『中金网』大悦城盈利乏力：存货跌价减值 另类手段增厚利润】但即便如此 ， 大悦城在2019年仍然全额计提了上海悦耀的6875万元商誉减值准备 ， 并确认了相应的资产减值损失 。
在会计处理上 ， 若包含商誉的资产的可收回金额低于其账面价值 ， 则确认商誉减值损失 。 其中 ， 对包含商誉的房地产项目进行减值测试时 ， 房地产价格也是重要的预测依据之一 。
同样值得注意的是 ， 商誉减值损失也不会带来上市公司的现金流出 ， 但是这一科目能够衡量地产商在进行项目收购时 ， 其做出盈利预测以及给出高溢价率的投资决策合理性 。
采访人员已向大悦城方面了解基于目前房地产价格 ， 公司后续出现存货跌价损失的趋势预判 。 但截至发稿 ， 该公司未予置评 。
调用杠杆 ， 增厚收益
2019年 ， 大悦城充分发挥和调用了财务杠杆的手段 ， 以增厚上市公司的利润 。
大悦城在2019年8月底向一支基金集中出售了上海长风大悦城、西安大悦城项目 ， 这支基金由大悦城与新加坡政府投资公司（下称“GIC”）共同出资设立 。
其中 ， 这支基金的认缴出资规模达到了62.7亿元 ， 大悦城持有基金36.36%的权益 ， GIC持有基金63.64%的权益 。
转让前 ， 大悦城间接持有上海长风大悦城项目公司全部股权 。 大悦城地产在2016年11月收购了该项目物业 ， 交易对价为14亿元 ， 并在2018年5月重新开业 。
在2017~2018年度 ， 上海长风大悦城项目公司的税后亏损净额为5217万元、8500万元 。 而项目公司在2019年前9个月 ， 其净亏损就达到了2.86亿元 。
大悦城向这支基金出售上海长风大悦城项目公司全部股权的交易对价为9162万元 ， 同时项目公司向大悦城偿还欠付的14.32亿元股东借款及往来款项 。
转让前 ， 大悦城间接持有西安大悦城项目公司80%的股权 。 大悦城地产在2017年5月收购了该项目物业 ， 交易对价为4.4亿元 ， 并在2018年12月重新开业 。
在2017~2018年度 ， 西安大悦城项目公司的税后亏损净额为2.99亿元、8750万元 。 而项目公司在2019年前9个月 ， 其净亏损就达到了1.19亿元 。
大悦城向这支基金出售西安大悦城项目公司80%股权的交易对价为1.15亿元 ， 同时项目公司向大悦城偿还欠付的6.69亿元股东借款及往来款项 。
出售上海长风大悦城、西安大悦城项目的投资收益 ， 按照交易对价与归属大悦城的项目公司净资产的差额计算 ， 因此 ， 大悦城从这两项资产出售里分别确认了4.45亿元、4.47亿元投资收益 ， 合计约为8.92亿元 。
2019年 ， 大悦城实现的税前利润总额约为60亿元 ， 而由出售上海长风大悦城、西安大悦城项目的交易里确认的8.92亿元投资收益 ， 占比接近15% 。
除此之外 ， 当时大悦城还从上海长风大悦城、西安大悦城项目公司分别收回了14.32亿元、6.69亿元股东借款及往来款项 ， 合计超过21亿元 。
按照大悦城所持这支基金36.36%的权益份额 ， 进行上述交易实际承担的资本支出合计约为8.4亿元 ， 但其则从这两项出售交易里取得了逾23亿元现金流入 。
交易完成后 ， 上海长风大悦城、西安大悦城项目将不再纳入上市公司合并报表范围 ， 而是以权益法核算方式列报于长期股权投资 。


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