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多城“零成交”对开发商意味着什么

国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示 ， 1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米 ， 同比下降39.9% ， 其中住宅销售面积下降39.2%；商品房销售额8203亿元 ， 同比下降35.9% ， 其中住宅销售额下降34.7% 。2月份 ， 由于疫情导致部分城市成交“停摆” ， 70个大中城市中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）新房“零成交” 。 二手房方面 ， 2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交” 。19城“零成交” ， 这可不是一个简单的数据 ， 而是一个明确的信号——开发商真的日子很难过了 ， 市场也真的很低迷了 。 虽然可以将原因推给新冠疫情 。 但是 ， 显然不是“疫情”两个字就能将当前楼市的实际概括起来的 。疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因 ， 或者说一个重要原因 。 但是 ， 一场疫情 ， 绝对决定不了楼市的整体格局和变化 。 疫情 ， 只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索 。 对此 ， 万科董事长郁亮也深有感触 。 他在3月17日晚万科召开的2019年度业绩发布会上 ， 摘下口罩对着镜头说疫情只是导火索 ， “18个月前我们提出要活下去 ， 那是居安思危 ， 没想到 ， 到今天 ， 活下去 ， 成为特别真实的存在 。 ”要知道 ， 此时此刻的万科 ， 还手握1662亿元货币资金 。 手握这么多资金都高喊要“活下去” ， 且感触特别深、危机感特别强烈 。 其他企业又当如何 ， 就更是难以想象了 。 因此 ， 疫情也就不可避免地将楼市存在的矛盾和问题更彻底地暴露了 ， 真正扮演了导火索的角色 。很多人在分析 ， 疫情过后 ， 房价会出现怎样的变化 。 有认为房价会涨的 ， 也有认为房价会跌的 。 更有经济学家认为 ， 要防止房价暴跌 。 显然 ， 这是一种担心 ， 但是 ， 却也不是毫无道理的担心 。 因为 ， 疫情对经济的短期影响是存在的 ， 对居民收入的影响也是存在的 ， 市场低迷也就不可避免 。 关键就看 ， 开发商的承受能力有多强 ， 到底能将房价扛多远 。很显然 ， 如果连万科手握千亿资金也要高喊“活下去”的话 ， 就难免会有很多开发商活不下去 。 疫情期间以恒大为代表的大型房企以降价来促销 ， 就是非常典型的现象 。 只是 ， 这样的降价 ， 并没有吸引多少购房者 ， 更多的都是在凑热闹 。 所以 ， 一旦开发商扛不住了 ， 房价出现大跌是可能的 。 只是 ， 在开发商以负债做支撑的现状 ， 房价出现暴跌 ， 又是不现实的 。 如何处理 ， 是一道难题 。实际上 ， 开发商要想不让企业出现资金链断裂问题 ， 最有效的办法就是降价售房 ， 用售房来回笼资金 。 因为 ， 经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位 ， 购房者越来越理性了 ， 开发商与购房者的利益博弈天平 ， 也开始向购房者倾斜 ， 成为买方市场了 。 一旦市场成为买方市场 ， 话语权也就到了购房者一边 ， 开发商只有适应市场变化 ， 通过降价来回笼资金 ， 确保资金链不断 。很显然 ， 开发商最有力的话语权 ， 就是降价 ， 亦即用降价来“保”房价 ， 用降价来提振市场信心 ， 用降价来确保资金链不断裂 。 资金链断裂 ， 才是房价暴跌最有可能出现的结果 。 所以 ， 购房的主动权在居民 ， “保”房价的主动权则在开发商 ， 那就是把房价降到购房者能够接受的水平 。 什么是购房者能够接受的水平 ， 估计在现有基础上降价20~30% 。 否则 ， 吸引不了购房者 ， 尤其是改善性住房消费需求 。对地方政府来说 ， 楼市问题是一个矛盾非常大的“结” 。 房价下跌、市场低迷 ， 对地方的经济增长影响很大 ， 对政府财力调度影响很大 ， 对政府能够调控的手段影响很大 。 但是 ， 如果继续与开发商一起死扛房价 ， 那么 ， 市场低迷的矛盾会更突出 ， 甚至引发房价暴跌 。 如果通过取消限购等政策 ， 刺激楼市 ， 又有可能与“房住不炒”相矛盾 。 这样的心理 ， 让地方政府很纠结 。也正因为如此 ， 地方政府在扶持开发企业方面 ， 也都是点到为止 ， 没有动作太大 。 他们担心 ， 动作大了 ， 房价再回归上涨通道 ， 他们承担不起这个责任 。 所以 ， 对开发商的政策要给 ， 但很适度 。 给市场的政策 ， 则只有极少数城市使用 ， 且在大环境影响下 ， 效果不明显 。 因此 ， 地方政府尚没有找到更好的办法来处理 ， 需要观察与关注 。开发商资金链紧绷的问题 ， 最令人担心的是金融风险 。 因为 ， 开发商与银行紧紧地绑在了一起 ， 开发商的钱 ， 大多是银行的钱 。 一旦开发商出现资金链断裂 ， 最先受伤的 ， 就是银行 。 所以 ， 银行很担心 ， 如果房价暴跌 ， 如果开发商资金链断裂 ， 就有可能给银行带来比较大的风险 ， 并有可能形成系统性金融风险 。毫无疑问 ， 银行会明中暗中地给开发商以支持 ， 会以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险 。 因此 ， 只要房价不出现暴跌 ， 只要开发商愿意降价售房 ， 出现系统性金融风险的概率不是很大 。 关键就看开发商如何处理房价问题 ， 如何保证资金链不断裂 。 如果决心要与银行一起承压 ， 把责任全部推给银行 ， 也就难保不出现区域性或系统性金融风险 。 所以 ， 银行要密切关注开发商的行动 ， 督促开发商能够降价售房 。作者：■谭浩俊来源： 中华工商时报


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