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『房产有话说』没有开发商，17万个老旧小区改造怎么完成？


4月3日 ， 住建部表示 ， 将鼓励房地产开发商参与老旧小区改造 。
这对老旧小区改造提速是一个好消息 ， 毕竟他们才是住房领域的最大主体 ， 也只有他们参与进来 ， 老旧小区改造才能从试点阶段真正进入大规模改造阶段 。
不过从这次表态来看 ， 显然房地产开发商在参与老旧小区改造方面积极性并不高 ， 要想让他们参与老旧小区改造 ， 还有很多工作要做 。

『房产有话说』没有开发商，17万个老旧小区改造怎么完成？
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老旧小区为什么是改 ， 而不是拆？
自改革开放以来 ， 全国城镇住房建设加速 ， 主要分为两个阶段 ， 在2000年以前 ， 住房建设主要是为了解决"有房住"的问题；2000年以后才主要是解决"住得好"的问题 。
现如今 ， 第一阶段建成的大量住房 ， 已经成为老旧小区 ， 这批住宅的数量非常庞大 ， 据住建部摸排估计 ， 全国城镇存量住房超过2亿套 ， 其中老旧小区共有17万个 ， 建面约40亿平米 。
要把这些老旧小区全部彻底改造一遍? ， 是一项工程浩大资金需求庞大的工程 。
至于为什么是"改" ， 而不是"拆" ， 其原因主要有三点：
1、拆不起 ， 老旧小区现在都处于城镇的核心地段 ， 房价高昂 ， 拆的成本太高 。
2、这些小区都已经连成片 ， 形成了统一风格 ， 如果改造 ， 有可能造成风格不统一的问题 。
3、其中有大量的古建筑 ， 有些属于文物 ， 是不能够拆的 。

『房产有话说』没有开发商，17万个老旧小区改造怎么完成？
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老旧小区都有哪些问题？
老旧小区面临的问题非常多 ， 最主要表现在以下几个方面
1、市政配套设施老化 ， 比如水网、电路、道路、燃气、光纤网络等 。
2、建筑本身破损 ， 结构缺陷等 。
3、电梯、停车设施缺失 。
4、物业服务缺失 。
5、公共服务设施缺失 ， 比如娱乐健身场地 ， 养老扶幼机构等等 。
这几项都是硬骨头 ， 比如加装电梯 ， 要业主意见统一 ， 要筹措资金新建 ， 后期运行保养也要持续不断的投入资金 。 还有小区道路拥挤和停车问题 ， 这些都需要合理规划 。 再比如引入物业服务 ， 要养成交物业费的习惯等 ， 每项都要谈 。
【『房产有话说』没有开发商，17万个老旧小区改造怎么完成？】
『房产有话说』没有开发商，17万个老旧小区改造怎么完成？
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钱才是大问题
老旧小区改造 ， 最难的就是钱 。
完全让开发商接手 ， 太不现实 ， 开发商不愿意做这种微利的业务 。
完全让政府承担 ， 掏不起这个钱 ， 法理上也存在问题 。
完全让居民承担 ， 意见无法统一 ， 资金压力也很大 。
从目前的意见来看 ， 居民要承担主要改造成本 ， 财政补助一部分 ， 开发商以微利形式参与其中 。
如何调动开发商的积极性？
对于习惯了卖房子赚钱的开发商来说 ， 老旧小区改造的业务实在是“鸡肋” ， 目前可预见的营收方式可能有以下几种方式：
1、承担小区物业服务 ， 以物业收入和广告营收等方式 ， 需要协商 。
2、停车收费 ， 也需要与小区业主协商 。
3、社区商业运营 。 比如将小区的闲置用地和低效利用区域提供给开发商 ， 一定期限内免费 。 开发商可以利用这些区域开展社区商业运营 ， 比如开展社区便民超市 ， 餐饮等业态 。
即便如此 ， 对开发商来说 ， 回报期都是相当长 ， 可能需要10年以上 ， 所以要调动开发商的积极性 ， 应该还需要从金融层面定向支持 ， 只要明确用于老旧小区改造的融资需求 ， 应该尽可能降低融资成本 。


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