诡异！6城成交腰斩，房价居然还在涨
作者：大胡子说房疫情大考下 ， 最惨的考卷成绩出来了：2月份 ， 粤港澳大湾区中 ， 广州、深圳、东莞、惠州、佛山、中山、珠海的新房和二手房 ， 无论是环比1月还是同比去年均遭腰斩 。其中 ， “班长”广州最惨 ， 二手房成交不足500套 ， 同比暴跌289% 。其次是“白富美”的珠海 ， 一手住宅成交仅为405套 ， 同比暴跌214% 。就连班上的“尖子生”深圳 ， 一手和二手住宅成交环比下跌超70% 。可在如此惨烈的成交量下 ， 依旧有很多城市的房价不跌反涨！1据克而瑞数据 ， 大湾区9市中 ， 2月环比1月上涨的城市有6个：东莞新房成交均价21761元/㎡ ， 环比上涨8% 。惠州新房成交均价10979元/㎡ ， 环比上涨1% 。珠海新房成交均价19998元/㎡ ， 环比上涨0.8% 。中山新房成交均价12530元/㎡ ， 环比上涨0.7% 。江门新房成交均价12568元/㎡ ， 环比上涨0.7% 。深圳新房成交均价55584元/㎡ ， 环比上涨0.7% 。2月环比1月下跌的城市只有3个：广州新房成交均价27037元/m2 ， 环比下跌0.2% 。 （截至2月15日）佛山新房成交均价13141元/㎡ ， 环比下跌1% 。肇庆新房成交均价7462元/㎡ ， 环比下跌7.4% 。从房价来看 ， 东莞成了“大赢家” ， 深圳表现“稳如狗” ， 广州则是“赔了夫人又折兵” 。可见 ， 在成交量普遍遭腰斩下 ， 湾区的房价依旧坚挺 ， 6个市房价环比上涨 ， 即便是下跌的城市 ， 也都几乎是微跌 。量跌价升 ， 是不是很奇怪？其实也不怪 ， 主要原因有两点：一是春节因素 。 1月底临近春节前成交的房子 ， 有很多是要推到2月春节复工后才正式网签成交 ， 这部分的成交价格是没有受疫情影响 ， 所以2月的成交价有很大一部分是没有把疫情计价进去的 。二是新房价格滞后 。 新房价格很多都还是1月的延续 ， 而真正反映当下的市场价格的应该是二手房价格 ， 因为它直接由买卖双方决定 ， 而目前疫情之下二手市场基本冻结 ， 再加上很多小区封闭管理 ， 可参考的二手房成交价屈指可数 ， 现在参考的新房价格 ， 还无法反映真实行情 。2那湾区真实的房价是涨还是跌？可以肯定的说 ， 现在这种困难时期 ， 多少还是跌的 ， 因为从最近一些城市的二手房报价中 ， 明显感受到来自业主的无奈 。比如房价“稳如狗”的深圳 ， 数说深圳二手房2月24日数据 ， 深圳的罗湖、龙岗、盐田、光明这几个区的二手房涨价的只有45套 ， 降价却高达163套 。另外 ， 仅在2月22日一天就有77套二手房降价 ， 降价幅度在5万-200万之间 。
2月22日深圳多个二手房出现降价再比如广州 ， 2月28日当天 ， 共有6万多套在售二手房源 ， 其中 ， 涨价的只有296套 ， 降价的多达1837套 ， 降价的房源比涨价的房源整整高出6倍！再结合开头广州新房惨淡的数据 ， 可想而知 ， 广州的压力是多么大 。
2月28日广州二手房数据 ， 来自数说广州连深圳、广州这两个核心城市都出现了降价现象 ， 湾区的其他城市就更不用说了 。 但降价归降价 ， 城市的核心区域还是非常抗跌的 ， 甚至还在涨价！数说二手房数据显示：2月3日 ， 深圳南山区、福田区二手房均价分别为8.97万/ m2、7.75万/ m2 。 到了2月24日 ， 福田区均价依旧稳定在7.75万/ m2 ， 南山区均价却涨到了8.99万/ m2 。1月31日 ， 广州越秀区、天河区二手房均价分别为4.95万/ m2、4.93万/ m2 。 到了2月28日 ， 越秀区、天河区二手房均价依旧还是4.95万/ m2、4.92万/ m2 ， 基本没啥影响 。表面看起来扛不住 ， 实际上里边还稳得很 ， 这也就不难解释为何最近广州要撤回松绑公寓限购的政策了 。3但即便是核心价格还在稳 ， 成交量没有放量 ， 对于地方经济来说是非常有压力的 。 所以当下的首要任务 ， 就是促成交 ， 谁成交好谁就先复苏 。毫无疑问 ， 大湾区的两个龙头——广州和深圳 ， 肯定是领头羊 ， 但问题是广州和深圳谁会最先复苏？换句话说 ， 谁最适合抄底？这个就要看谁能够积累更多的反弹势能了 ， 就像弹簧一样在最低点的时候积累足够的势能 ， 才能大幅反弹 ， 不然只会昙花一现 。就目前来看 ， 广州的势能来自于“超跌”：从2016年到2019年 ， 广州二手成交已连续3年下滑 ， 整体成交能力还停留在2015年的水平 。 而且在过去的一年里 ， 广州无论是新房还是二手房都经历了一波较大的调整 。 如果不是突如其来的疫情 ， 原本今年3月应该就会迎来小阳春 。从这点来看 ， 广州的反弹势能的确很高 ， 可疫情打断了这一过程 ， 从前面的数据就可以看出 ， 广州是大湾区中受打击最严重的城市 ， 广州是可以“超跌反弹” ， 但能否反弹到一个令人满意的高点 ， 这就很难说了 。而深圳的势能来自于“供需失衡”：深圳大约有1100万套住房 ， 但真正有产权的商品房只有230万套 ， 而深圳实际管理人口就有2000多万 ， 按一家三口计算 ， 深圳住房缺口高达400多万套！这部分缺口的需求不可能因为疫情凭空消失 ， 加上去年深圳逆势上涨的行情又刺激了一波需求 ， 疫情影响下 ， 所有的需求都只能往后移 ， 这就给了后续复苏提供了巨大的反弹势能 。更重要的一点是 ， 今年8月是深圳特区40周年 ， 海南30周年的时候中央给了个自贸港 ， 今年会不会把深圳扩容提上日程？而深圳一旦扩容 ， 临深地区的房价不可避免的会迎来“跳涨” ， 特别是深圳东的惠阳 ， 现在1万出头的房价翻个2倍3倍都有可能 。这难道不比抄底广州更具有吸引力吗？
推荐阅读
- 大众网滨州■惠民：驾驶员酒后驾车反应迟钝 造成交通事故害人害己
- 搜狐城市-商丘■商丘一男子市区放风筝造成交通堵塞 铁骑队员及时处理
- 『塞西尔』美国塞西尔酒店，诡异事件频发，不要钱你也不敢住！
- 成交量■机构：三月18城二手房成交量 恢复至去年同期六成
- 「梁建章」携程：4月2日直播1小时成交额2691万元 预售销量增长2000%
- 张文宏：没见过这么诡异的病毒
- 腰斩70%订单的跨境创业者:不是在退货,就是在
- 法国向中国订购10亿只口罩 将经56次来回完成交运
- 腰斩70%订单的跨境创业者
- #原油期货#原油期货上市两年运行平稳 成交量超6500万手