突发！一线刚刚放松限购就被撤回？到底发生了什么
作者：李宇嘉01刚刚 ， 广州公寓放松政策又被撤回了当下 ， 正是楼市政策的敏感期 。 刚刚 ， 广州疫情纾困的48条 ， 从市政府的官网上撤掉了！不过 ， 广州市商务局网站仍可查看 。广州市住建局信访工作人员表示 ， 3月4日接到通知 ， 文件仍然执行 ， 只是细节要再研究 ， 包括商服类项目的问题 ， 需要做进一步的说明和规定后 ， 再推出 。
再研究、再推出！看清楚 ， 不是像驻马店那样 ， 政策“一日游” 。此次公寓政策调整 ， 显然得到了上面认可 。 只是 ， 当下是敏感期 ， 解禁公寓会引发一线城市救市猜测 ， 舆情难控 。那么 ， 再调整后的政策会大变吗？我认为 ， 政策要完善 ， 但调整的基调不会变 。隔壁的深圳 ， 2019年底取消了公寓“只租不售” ， 只保留5年限售条件 。与深圳一样 ， 广州作为大湾区龙头 ， 责任很大、定位很高：老城区要改造 ， 南沙副中心要发展起来 ， 大湾区科技走廊要打造好（黄埔-南沙） ， 要搞好广佛同城 ， 带动珠三角小兄弟们发展 ， 搞轨道交通互联互通 ， 要打造区域增长极 ， 给全国先行示范 ， 还要帮衬粤东西北等落后地区发展 。担子重 ， 责任大！责任大了 ， 能力就得硬起来！未来 ， 房地产在广州发挥的作用是 ， 助力财政、助力基建（轨道交通）、助力旧改、助力增长 。 当然 ， 有个大前提 ， 就是“房住不炒” ， 楼市稳定 。 这一盘大棋下 ， 调整楼市政策需要智慧 。 公寓政策 ， 反反复复 ， 正是这样形势下的现象 。像深圳一样 ， 广州卸掉公寓调控的枷锁 ， 不再限定最小分割单元（原来限定不低于300平米） ， 不再限定销售对象（原来限定只能卖给企事业单位） ， 不再限定二次转让的对象 ， 只保留限售政策（深圳5年限售 ， 广州2年限售） ， 这个大方向 ， 不会变的 。
02公寓是个畸形产物很多人疑惑 ， 为什么政府对公寓的态度如此反复？这里 ， 先把公寓这种物业类型的前世今生给大家详细交代下 。公寓 ， 又叫“类住宅”、“商服类”等 。 它们是建在商业或服务业、办公、工业用地上的住房 ， 包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO等 。 这类房子“总价低、户型小、不限购、可按揭、精装修 。 无房户、外来人口买的多 ， 楼市较热时 ， 投资泛滥 。可能你会疑惑 ， 住宅怎么能建在非住宅用地上？这是因为 ， 高层担心过度“房地产化” 。 为发展实体经济 ， 规划的产业用地多 ， 一般占比50%以上 ， 但是住宅用地少 ， 占比低于30% 。但现实中 ， 产业招商太难 ， 投资回报期太长 。 为了做政绩 ， 吸引开发商投资 ， 加上住宅需求太旺 ， 各地就打擦边球 ， 非住宅用地上做出了公寓这样的“怪胎” 。开发商报建时 ， 图纸上标的用途是商业办公 ， 但报建后 ， 就改图纸 ， 进行分割 ， 切出50平米左右的小公寓 。 同时 ， 在预留的空间加上卫生间、空调外挂等 ， 有的还有开放式厨房 。严格说 ， 这违反了规划 ， 属违规建筑 ， 特别是私下改图纸更是大忌 。 但市场需求大 ， 又能吸引开发商投资 ， 地方也就睁一只眼闭一只眼 。03广州公寓库存大 ， 但仍会天量供应在广州 ， 公寓大多集中在城市外围 。 2019年 ， 黄埔、番禺、南沙和花都等外围4区 ， 占全市公寓成交的61% 。公寓单套面积多数在50平米左右 ， 均价为1.85万/平米 ， 同期广州新建住宅价格为2.8万 ， 公寓是商品住房价格的60% 。 深圳公寓价格套均在200万左右 ， 比同面积住宅价格低一半以上 。
公寓价格之所以低 ， 主要在于 ， 它没有住宅配套的教育、社区、医疗等设施 ， 消防的要求 ， 也比住宅要低很多 。 对于开发商来说 ， 这不仅省了一大笔钱 ， 还能尽量多地盖房子赚钱 。 所以 ， 一般公寓的容积率很高 ， 密密麻麻 。2017年3月份 ， 北上广一线城市都在严厉打击“类住宅” 。 时至今日 ， 京沪仍将“类住宅”压的死死的 。 2018年 ， 广州开始对“类住宅”松绑 。 2019年 ， 广州公寓成交163万平米 ， 同比上升90% 。即便如此 ， 由于前几年规划的公寓太多 ， 库存太大 ， 公寓去库存的周期仍然很长 。 截至2019年11月 ， 办公、商业去化周期分别为25个月和48个月 。
去年9月 ， 广东发布了推进“旧改”的3年行动方案 ， 到2021年要改造23万亩 ， 其中广州的旧改规模是最大的 ， 高达5.4万亩 ， 占全省的23.5% ， 近1/4 。 旧改中 ， 若能安排出售型公寓 ， 这是吸引开发商 ， 平衡旧改成本的好方法 。 所以 ， 未来广州的公寓还会大规模地放量 。
去年12月12日 ， 深圳市取消了商务公寓“只租不售”限制 ， 只保留“5年限售” 。 官方给出的理由是 ， 政策抑制了城市更新项目的活跃度 。广深代表的珠三角 ， 作为中国制造业基地 ， 留下了大量的产业用地 。 现在 ， 珠三角向第三产业转型 ， 各地会大规模地供应公寓 。04公寓 ， 该给个名分了京沪作为老牌一线城市 ， 都在控制、疏解人口和产业 。 但广州、深圳不同 ， 打造湾区龙头、先行示范区 ， 塑造“增长极” ， 要大规模吸引人口 。这几年 ， 广深每年流入人口在40-50万 ， 位居全国前两位 。 存量人口中 ， 广深非户籍人口都在1500万以上 。 新人也好 ， 老人也好 ， 小户型公寓是他们轻松上车的很好选择 。 这就是京沪将类住宅死死压住 ， 但广深放开的最大原因！未来 ， 高房价维持稳定 ， 年轻人流入都市圈 ， 买不起房怎么办？需求端憋得慌 ， 保障房供不上 ， 堵是堵不住的！所以 ， 除了广深 ， 其它大城市也在想办法解决 。2月4日 ， 南京出台新规 ， 允许商办项目30%的部分做公寓 ， 可分割销售 ， 其他的自持或限制户型不低于300平米 。 这一政策 ， 既满足了类住宅需求 ， 又确保了项目资金平衡 ， 还能推进招商 。现在 ， 一些大城市产业用地的闲置很严重 。 如果调整为住宅 ， 要改规划、补缴出让金 ， 耗时耗钱又费力 。 如果改为公寓 ， 辅以少量公共配套 ， 算是住宅的补充 ， 低收入人群买得起 ， 又适合居家办公、个人创业 ， 何乐不为？另外 ， 北京、上海 ， 还有大量人群买不起房 ， 或没资格买房 。 而两地公寓在售库存却高得吓人 ， 上海为118个月 ， 北京在30个月以上 。北京公寓价格已经下跌了30%以上 ， 部分甚至腰斩 。 如果能控制住投机炒作 ， 对有稳定就业的外来人口开个口子 ， 就能够给他们扎根城市的希望 。公寓该有个名分了！05买公寓要注意哪些问题？当然 ， 说这些并不是鼓励大家都去买公寓 。 毕竟能买得起住宅 ， 就不要买公寓 。因为 ， 非住宅用地上建设的公寓 ， 很多是私下里改规划后设计的 ， 居住舒适度、居住氛围相对住宅要差一点 。公寓的物业管理费很贵 ， 一般是住宅的1-1.5倍 。 交易税费也比较高 ， 特别是二手公寓 ， 增值的部分很大一块都被税吃掉了 。
推荐阅读
![[人民前线]侦察兵里当尖兵！，00后上等兵](https://imgcdn.toutiaoyule.com/20200502/20200502161114462652a_t.jpeg)
- #东方头条安徽#刚刚！安徽警方通报一起命案！
- 「江西都市晚间800TB」黑烟直往外涌！纺织厂突发大火，4辆水罐消防车紧急出动
- 「复工复产」复工复产跑出“加速度”——直击广西重大项目建设一线
- 田立萍：“有她在，我们很安心”——北京社工田立萍抗疫一线勇担当
- 「液化气第一线」液化气站有哪些避雷要求
- 『疫情防控』“第一道防线”——全国海关累计投入一线卫检人员超27万人
- 『长沙榜』突发！长沙202路公交车在解放西路撞上隔离桥墩
- 『光明网』醉驾被查竟怪日子不好 欲行贿交警放其一马
- 胖哥汽车频道：在高速公路行驶时，遇到过什么突发状况吗？
- 『平衡车』突发悲剧！合肥一8岁男孩骑平衡车遭遇意外！