美联储降息，对疫情下中国楼市10大影响
作者：大伟看楼市美国货币政策调整对全球流动性、利率水平、大宗商品价格、通胀压力、各国货币政策、国际资本资产配置等等均产生了广泛而深入的影响 。北京时间3月3日23时 ， 美联储将基准利率下调50个基点 ， 还将IOER降低50基点至1.1％ 。 美国联邦公开市场委员会表示美国经济基本面依然强劲 。美元紧急降息 ， 上一次先例还是在2008年雷曼兄弟倒闭后 ， 以及2008年10月将利率下调了50个基点 。
美联储在一份声明中说：“新冠状病毒对经济活动构成了不断变化的风险 。 ““鉴于这些风险 ， 为了支持实现其最大的就业率和价格稳定目标 ， 联邦公开市场委员会今天决定降低联邦基金利率的目标范围 。 ”此前市场一致普遍预期美联储将采取一些行动 ， 并预期在3月末的会议上宣布降息50个基点 。那么对于市场的影响如何？简单的说：首先：这只是开始 ， 全球降息潮出现 。欧洲央行行长拉加德2日声明称 ， 新冠病毒爆发是一个快速发展的状况 ， 给经济前景和金融市场的运作带来风险 。 欧洲央行正在密切监视事态发展及其对经济 ， 中期通胀和货币政策传导的影响 。 拉加德说 ， “我们随时准备采取必要的针对性措施 ， 并与潜在风险相称 。 ”3月3日 ， 两家央行同步降息 。 澳大利亚联储宣布将3月现金利率下调25个基点至0.50% 。 该行称3月当季的GDP增长可能明显较弱 。 马来西亚央行将隔夜政策利率下调25个基点 ， 至2.50% 。 新冠病毒疫情在第一季度将主要通过旅游业和制造业影响该国经济 。而普遍性预测 ， 未来美国几个月内还将有50个基点的下调空间 。经济合作与发展组织（OECD）3月2日发布最新世界经济展望报告 ， 将2020年经济增长预期从2.9%下调至2.4% ， 并警告世界经济面临金融危机以来的“最大危险” 。—美国降息对中国房地产市场的影响！—各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升 。 其实判断美元降息对国内房地产市场的影响 ， 主要就是判断中国会不会跟随降息！而这一点毋容置疑 。 前期央行针对疫情影响 ， 在流动性供给和利率水平能降低等方面已经出台了不少政策措施 ， 当前要做的是让政策落实到位 ， 并观察政策效果如何 。当然 ， 如果数据太差 ， 不排除在3月底出现明显的降准等政策 。过去几年的美元加息区间里 ， 对于中国房地产利空居多 ， 但如果美元进入降息区间 ， 对于中国房地产肯定利多 。
那么美联储的降息对中国房地产市场的影响主要有几点：第一：国内降息也是难免 ， 很快会出现存款降息！
当下大部分市场都在讨论贷款降息 ， 但国内整体看每个月的LPR降息缓慢 ， 也不会突然暴跌影响市场情绪 。 但存款降息很可能会出现在市场 。后续国内将继续非对称降息 ， 一年期多降 ， 5年期少降 。 有利于企业贷款 ， 不排除部分流入房地产 。 但整体看 ， 政策取向依然是不会全面放开房地产贷款 。第二：这只是开始 ， 从趋势看 ， 降息还将持续央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率 ， 较9月下降18bp至5.44％ 。 其中一般贷款利率下行幅度较大 ， 环比下降22bp至5.74％；票据利率环比下降7bp至3.26％ ， 个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％ 。 2019年末金融机构超储率为2.4％ ， 与上年末持平 。央行指出 ， 2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点 ， 货币市场利率中枢也有所下行 。 在解释2月初的降息操作时 ， 也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行 ， 并将进一步推动贷款市场利率下行 ， 有利于降低资金成本 ， 支持实体经济 。在经济下行压力之下 ， 货币政策仍会趋于宽松 ， 中国的降息周期会继续 。 而且随着美国大幅度降低 ， 国内未来几个月降息也会加速 。第三：LPR转化的选择对于存量贷款来说 ， 也就是以前买过房的贷款消费者来说 ， 还是尽量选择转化 ， 但其实这个波动影响有限 。 因为5年期的非对称降息 ， 未来幅度不会太大 。按照房贷利率5计算 ， 贷款100万30年的月供是5368元 ， 而按照4计算月供是4774元 。 影响不到600元 ， 也就是100个基点的影响 ， 每5个基点的变化大约影响30元每月 。第四：楼市的政策依然集中在“救企”2020年2月份本来很可能是一个平淡的春节后月份 ， 因为众所周知的疫情影响 ， 各行各业都陷入了政策多发井喷 。房地产政策更是创造了单月高达75次的历史月度记录！（1月份因为春节影响全月只有房地产调控36次）（2019年全年的月度调控：12月66次 ， 11月72次 ， 10月67次、9月单月48次 ， 1月份68次、2月份21次、3月份15次 ， 4月份60次 ， 5月份41次 ， 6月份46次、7月份56次、8月份60次）2月份的房地产市场多发 ， 超过60城市发布了不同程度的房地产调控 。 其中主要以救房地产企业 ， 减少企业资金压力、延缓公积金月供为主 。2月中旬前 ， 2月份房地产政策多发 ， 这些政策只是救房企资金链 ， 大部分政策对市场没什么影响 ， 因为只延缓企业支付土地出让金 ， 加快企业预售 ， 在疫情下最多也就是缓和点企业压力 ， 实际对于一个年销售额16万亿的行业 ， 接近归零入账来说 ， 不刺激需求 ， 任何政策都毫无意义 。但从下旬开始 ， 个别城市开始调整了公积金首付政策 。 但是以驻马店为代表的调整首付城市被约谈 ， 很可能影响3月份再次发布的政策 。第五：房企美元融资可能继续井喷！2019年全年 ， 房企海外融资高达752亿美元 ， 而2018年只有496亿美元 ， 同比上涨幅度高达52% 。2020年一月份 ， 房企融资额高达120亿美元 ， 刷新最近几年的高点.春节疫情后 ， 境内外融资继续高位运行 。 2月来 ， 房企发布的美元融资计划就再次超过100美元 。 不仅仅是海外融资加速 ， 更在内地大量发布公募债等机会数百亿！多家房企发行了过去很少见的短期债 。第六：短期看 ， 房地产政策取向肯定会宽松 。整体看 ， 全社会贷款成本都有有所降低 ， 这种情况下 ， 房地产相对贷款成本上行可能性不大 ， 但因为各种政策约束 ， 预计下调的空间也有限 ， 保持平稳将是主流 。 整体看 ， 房地产市场遇到了历史性困难 ， 这种情况下 ， 仅仅降息对房地产市场的影响不大 。 降息的作用要低于没有疫情下的市场 。后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势 。如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机 ， 按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准 ， 首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需 。 从房住不炒看 ， 针对首套房利率有所降低符合调控的方向 。第七：部分小银行将率先试探政策底线在资本宽松下 ， 大银行相对谨慎 ， 而部分股份制小银行 ， 之前房贷很少的 ， 最近房贷政策可能会出现井喷宽松 。第八：依然要回归核心城市圈老生常谈 ， 但依然一直管用 ， 城市级别这个概念失效了 ， 一二线和三四线的划分意义不大 ， 反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点 。全国除了20个左右城市 ， 其他基本都没有成熟的二手房市场 。 在二手房城市的市场才谈得上是投资 ， 在其他城市买房 ， 房价看着有些是涨了 ， 但能卖出去吗？
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