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租金下跌、空置率上升 长租公寓企业寒潮来袭？

“不仅在分散式公寓 ， 集中式公寓也在谈降租 ， 租金下行是不争的事实 。 ”近日 ， 在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上 ， 乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象 。 “一些企业是通过跟业主交流 ， 通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租 。 甚至2019年 ， 有的企业专门还成立了谈降租团队 。 ”罗意如此表示 。 那么 ， 目前是否普遍存在降租现象？长租公寓空置率情况如何？经过2019年后 ， 长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化？ 多家租赁机构与房东协商调价去“虚火 “目前根据会员单位反映 ， 受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响 ， 租金确实在下降 。 ”在接受新京报采访人员采访时 ， 北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示 。 地新引力租赁研究组相关负责人也表示 ， 目前市场的确存在降租情况 ， “很多分散式公寓为争夺规模 ， 在早期抬高了收房价格 ， 以至于高位拿房 。 目前市场热度下降 ， 为保障正常运营与收益 ， 不少机构会选择与业主重新沟通 ， 再次商定租金价格 。 ” 采访人员多方了解到 ， 一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同 ， 而与业主沟通协商的情况 。 原因之一在于 ， 之前收房时的评估价较高 ， 现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整 。 实际上 ， 近几个月 ， 不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势 ， 成交量价持续下探 。 贝壳研究院的数据显示 ， 2019年全年范围看 ， 全国重点18城全年平均租金水平有所下跌 ， 同比下降13.21% 。 重点18城中 ， 成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09% ， 同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15% ， 同比增长18.3% 。 之所以会出现降房租的现象 ， 在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来 ， 是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致 。 实际上 ， 此前部分企业为快速规模扩张 ， 争抢优质房源而不计成本 ， 导致拿房成本高企 。 不过 ， 在租金价格稳中有降的市场行情下 ， 企业盈利空间受到挤压 ， 为维持企业运营 ， 企业不得不降低房东租金成本 。 租金水平主要由供求关系决定 ， 升、降是正常市场现象 。 基于此 ， 在赵庆祥看来 ， “如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’ ， 那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’ ， 有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展 。 ” 业内称分散公寓空置率应控制在10%以下 值得注意的是 ， 在目前市场环境下 ， 虽然一些长租公寓选择与房东协商调价 ， 但仍面临不少空置现象 。 罗意指出了目前行业存在的一大现状：在杭州、深圳等城市 ， 一些长租公寓企业存在较严重的空置现象 ， 从而导致一些长租公寓从业者的离场 。 赵庆祥认同这一说法 ， 他明确表示 ， “存在企业空置率较高的现象 。 ” 实际上 ， 空置率是租赁企业运营的一大关键指标 。 据赵庆祥介绍 ， 通常而言 ， 集中式公寓的空置率应尽量在5%以下 ， 分散式公寓应尽量控制在10%以下 。 如果高于这一标准 ， 租赁企业盈利压力就会加大 。 空置率近期有所提高 ， 在地新引力租赁研究组相关人士看来 ， 原因有两方面 ， 一方面在于 ， 每年11月至次年1月为租房淡季 ， “返乡潮”导致不少租客退租 ， 这属行业正常现象 。 除此之外 ， 一些长租公寓从业者 ， 因自身运营不善及行业信心不足 ， 导致空置率上升 ， 进而退出长租公寓行业 。 事实上 ， 纵观2019年 ， 在经历了非理性的繁荣阶段之后 ， 市场对前期盲目追求扩张速度和规模 ， 导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏 。 与此同时 ， 2019年 ， 针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台 ， 对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求 ， 行业正向着更理性的方向纵深发展 。 供需关系转变 精细化差异化运营成为趋势 还有一个值得关注的问题在于 ， 相比前两年 ， 目前长租行业的供需关系是否发生了变化？ 对此 ， 赵庆祥表示 ， 随着住房存量的不断增加 ， 长期来看 ， 租赁住房的供应量一定会持续增加 。 而反观人口数量 ， 除了少数人口净流入城市之外 ， 多数地方的人口都在减少 。 因此 ， 从总量上来说 ， 住房一定会供过于求 。 而对于北京市住房租赁市场而言 ， 赵庆祥指出 ， 随着集体土地上租赁住房形成供给 ， 以及机构化程度的提高 ， 租赁住房供应量也在不断增加 。 而需求方面 ， 随着“疏解整治促提升”工作的深入 ， 客观上住房租赁需求会减少 。 不过 ， 供需紧张关系缓解后 ， 租赁住房整体品质会得以提升 。 在赋能资本创始人胡振寅看来 ， 供应方面确实在增加 ， “从2017年以来 ， 行业内企业大多加速扩张 ， 行业外很多个人和机构亦加入这一行业 ， 其中不乏盲目跟风者 ， 从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加” 。 与此同时 ， 需求端方面 ， 则面临了收缩和分流 。 胡振寅指出 ， 行业内目前重点面向的是白领人群 ， 不过 ， 在二线城市抢人大战背景下 ， 白领人群出现一定的分流 。 而且随着部分白领收入的下降 ， 导致他们为降低房租支出 ， 而选择低一档次的住房或偏远住房 。 “一增一降之间 ， 当前时点下 ， 在青年白领长租公寓业态中 ， 过去几年供不应求的状态确实发生了改变 。 ”胡振寅表示 。 不过 ， 胡振寅同时指出 ， 住房租赁从来不是总量供不应求 ， 而是供求错配 ， 包括区域和产品形态的错配 。 具体而言 ， 青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求 ， 个性化又有性价比的白领公寓 ， 也依然没有被很好地满足；同时 ， 品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配 。 基于此 ， 胡振寅指出 ， 严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了 ， 但市场中仍然有很多租房需求尚待满足 。 随着供需关系发生变化 ， 在罗意看来 ， 长租公寓企业要做差异化产品 ， 提高自己的运营、获客能力 。 与此同时 ， 经历了2019年后 ， 从业者也要更为理性 ， “要认识到 ， 长租公寓并非只涨不跌的行业 。 ” 新京报采访人员 张晓兰 新京报


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