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明哥：开发商把房价砍掉了30%，你会买吗？

往年 ， 春节假期和整个第一季度 ， 是返乡置业的高峰期 ， 小阳春行情是很少会缺席的 。 然而 ， 今年突如其来的传染病事件 ， 对全社会所有的群体性活动 ， 按下了暂停键 。 别说指望售楼处的销售人员、群众演员夹杂着极少数不明真相的买房人 ， 营造出人山人海的盛况了 ， 连售楼处都不允许开门营业了 。 这可急坏了一众房地产开发商了 ， 尤其是2019年对经济大势完全无知 ， 还热血上头 ， 到全国各地争当地王的愣头青开发商了 。 但是 ， 知名的房地产开发商：恒大集团 ， 却稳坐钓鱼台 ， 一副成竹在胸的神态 。 正在众人百思不得其解的时候 ， 它开启了一系列迷人的操作 ， 亮瞎我们的眼睛 。 真是一波还未平息 ， 一波又来侵袭 。 1 2月13日 ， 恒大启动网上购房活动 ， 提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务 。 从13日至2月29日 ， 购房者只需在「恒房通」App ， 在线缴纳5千元定金并签署《商品房网上认购书》 ， 即可在恒大遍布全国的楼盘预定房源 。 当你看到这里的时候 ， 一定会担心 ， 如果只看房 ， 没买房 ， 那5千元是不是竹篮打水一场空了？ 呵呵 ， 别把人家想得那么坏 。 人家不仅不坏 ， 还好得很呢 。 如果推荐他人购买成功 ， 可获得「恒房通」1%佣金及1万元元奖励 ， 并获返还全额定金； 如有第三方看中同一房源 ， 将返还定金5千元 ， 同时给予补偿金5千元； 若预定房源5月10日前未被成功销售的 ， 定金5千元将于5个工作日内返还； 每推荐1个新客户注册 ， 则最低奖励100元 ， 最高奖励500元 。 兼职销售员 ， 每邀请一位新用户注册认证 ， 获得10元奖励；所邀请的朋友再邀请他人注册认证 ， 还可获得5元的奖励 。 推荐意向买房客户后 ， 若成交1套 ， 就能按照实际推荐客户组数 ， 获得每组100元的奖励 ， 每套最高奖励不超过2千元 ， 成交2套能获得最高4千元奖励 ， 以此类推 。 你品 ， 你细品 。 有没有一丝半点似曾相识的感觉？ 这一系列操作推广开来 ， 不仅让明哥虎躯一震 ， 还让在视频网站、拼多多、瑞幸咖啡等企业的产品经理们 ， 目瞪口呆了 。 因为 ， 这种武功秘籍 ， 平常都是深谙互联网营销思维的产品经理们的独门套路 ， 概不外传的 。 现在被房地产开发商的龙头企业 ， 学了去 。 恒大不仅彻底领悟了营销裂变的思维 ， 还玩出了新花样 ， 玩出了天际线 。 因为他们已经盘算清楚了 ， 即使现在注册的客户 ， 最终并没有买房 ， 那么恒大依然是最后的赢家 。 首先 ， 根据恒大披露的数据 ， 目前已经意向成交的房源达到了4.75万套 ， 按照每套在线上收取的5千元定金计算 ， 冻结了2.37亿元现金 ， 并且是无利息的 。 其次 ， 即使线上预约客户 ， 在5月10日之前没有成交 ， 但是肉都烂在锅里了 ， 以后有的是时间 ， 在线下慢慢转化 。 第三 ， 以往要达到这种广告效果 ， 要么支付高昂的渠道佣金委托中介们去拉客 ， 要么雇佣群众演员排队当房托（那好歹也要一天300块钱） 。 第四 ， 只要拉客注册成功 ， 就有奖励 ， 并且力度比拼多多、趣头条等互联网新贵们大多了 ， 全民参与 ， 免费营销 。 这是多少广告费都换不来的裂变传播新玩法 。 现在目瞪口呆的 ， 不仅仅是万科、融创、富力等开发商 ， 还包括一众互联网公司 ， 纷纷甘拜下风 。 这真应验了那句老话： 坚定地走自己的路 ， 让别人无路可走 。 2 在线上营销爆款之后 ， 恒大乘胜追击 。 2月16日 ， 下发文件宣布在全国楼盘执行全新优惠政策 ， 最低75折的住宅销售优惠等 。 优惠条款 ， 一环扣一环 ， 看得人眼花缭乱 。 明哥估算了下 ， 若计算能拿到的所有折扣 ， 累计最低可达65折左右 。 举个例子 ， 倘若一套100万元的房子 ， 集齐文件中所述所有优惠 ， 包括75折住宅销售优惠+94折楼宇去化率优惠+93折一次性付款优惠 ， 最终能实现全款65折的优惠 ， 折后价格约65.5万 。 这还未将「恒房通」推荐优惠计算入内 ， 足见折扣力度之大空前 。 虽然恒大在以前 ， 也有例行性的降价促销活动 ， 比如八折优惠等 ， 但是跟这次比 ， 以前都显得小家子气 ， 犹抱琵琶半遮面了 。 更要佩服的是 ， 这次全国性的降价行为 ， 时机选择得真是妙 。 碧桂园 ， 号称要给买房人一个五星级的家 。 每次降价 ， 没有迎来新业主的敲锣打鼓 ， 只能迎来老业主打砸售楼处 。 万科、融创 ， 也不是吃素的 ， 但是每次降价只能偷偷摸摸地进行 ， 既希望市场舆论大热 ， 又怕传播得太热 ， 引来老业主的反水 。 它们就好像怀春的少女 ， 既担心男朋友乱动 ， 更担心男朋友不动 。 只有恒大做到了 ， 断臂降价 ， 全国皆知 ， 售楼处还完好无损 。 3 很多人看到这里 ， 一种天然的想法会油然而生 。 难道这家开发商 ， 就是传说中的活雷锋吗？ 那买房人不得抢、抢、抢吗？！ 很多人一提及房地产开发商 ， 就自动联想到富可敌国、不差钱的金主形象了 ， 认为它们在控制房价的能力上 ， 称得上是翻手为云、覆手为雨 。 这种想法对吗？明哥不直接告诉你答案 ， 我们一起来看看资产负债表 。 从销售规模上来讲 ， 它是房企中的龙头 ， 资产负债表不是最差的 ， 但也不是最好的 ， 但却是房地产行业的样本 。 总资产规模2.1万亿 ， 总负债1.7万亿；净资产只有4千亿元 。 企业账面有现金2000亿 ， 存货1.2万亿；但是 ， 应付账款2000亿 ， 短期有息负债3700亿 ， 长期有息负债4300亿 。 你看到这组数据时 ， 可能会倒吸一口凉气 。 原来传说中的巨无霸开发商 ， 资金压力会这么大 。 知道这一点的不仅仅有你 ， 还有几乎所有银行、券商 。 它们都心知肚明 。 房地产是类金融行业 ， 开发商为了追求利润 ， 不仅实行高周转 ， 还喜欢玩空手套白狼的高杠杆运作 ， 在专业融资机构那里 ， 信用评级都不高 ， 所以债务的利率很高 。 例如 ， 这是恒大自己公开的融资票据 ， 以及所承担的利率 ， 少则11.0% ， 多则13.75% 。 这至少是买房人承担的房贷利率的2倍以上 ， 利滚利下来 ， 会成为开发商不可承受之重 。 说白了 ， 对开发商而言 ， 利润决定了生存姿态 ， 现金流却直接决定了是生存还是死亡 。 面对突然消失的小阳春、窒息一般的市场环境 ， 降价去库存 ， 拼命大甩卖 ， 是开发商唯一的、有效的回笼现金流的方式 。 韭菜是有限的 ， 再不动手 ， 它们的根部都被竞争对手刨完了 。 房地产行业所有的开发商 ， 运作模式和财务杠杆 ， 几乎都是雷同的 。 在突然的时代巨变来临时 ， 虽然大家都呆立在原地 ， 脑袋一片空白 ， 但是恒大第一个抢跑 ， 成为了带头大哥 ， 可想而知 ， 从3月份开始 ， 全国的房价会迎来怎么样的降价浪潮 。 4 2020年的春节 ， 可能是中国人民有史以来 ， 最居家 ， 却也是最焦虑的一个春节 。 生于忧患 ， 死于安乐 。 时代的一粒灰 ， 落在一个人头上 ， 那就是一座大山 。 大家突然明白过来了 ， 工作可能靠不住 ， 身体可能靠不住 ， 家人还要自己舍命照顾 。 在每个人都蒙眼狂奔的时代里 ， 只有愿意为了虚妄的资产背上了更多的债务 ， 才能与时代共舞 。 但是 ， 一场疫情 ， 让大家明白 ， 只有现金 ， 才是我们内心的安全感来源 。 现在 ， 开发商们为了保住自己的命脉 ， 争取到现金 ， 而选择断臂求生 。 那么 ， 你的选择是什么呢？


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