新城控股百亿利润中有多少水分？( 四 ) 毫无意外

　　进一步考虑，新城控股这样操作，是在透支未来的预期收益

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。如果未来没有新开业的投资性房地产，公允价值很难上升，此次一步到位的确认让利润到了头；存量的投资性房地产中，公允价值主要受租金的影响；如果按固定年限的现金流估算，则每年确认租金收入后，公允价值相应减少一年的现金收入。

　　总体而言，一次性将投资收益确认到位的做法，短期内透支了未来的可能性。短期刺激利润，长期而言弊大于利。

　　水分二：透支资本化利息支出

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　　房地产企业的本质是通过借款扩大规模，利用周转率等方式加快项目运作。因此，地产公司的借款能力以及对于财务费用管控是对于房企的关注焦点。在这一方面，新城控股依然十分激进。

　　房企的融资借款分为专门借款和一般借款。2018年度，公司融资借款利息及债券利息支出为39.96亿元，合同负债内含重大融资成分利息为53.60亿元。

　　这类利息实际上是借款产生的利息，本应该计入财务费用，并却认为当期的费用影响利润。但是新城控股的做法在于，将这类借款费用资本化了。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额占归母净利润的84.36%，相较2017年的27.75%有较大幅度上涨。

　　一位长期跟踪房企的财务人员透露，房企均会将一部分利息资本化，15%的比例较为普遍。但是新城控股资本化的比例却高达95%。

　　这样做背后的原因，依然是调节利润。费用资本化的核心在于，企业认定这部分费用是必要业务支出的一部分，不能作为费用而应该计入成本。新城控股正是这样“认定”，将这部分利息的支出认定为成本，从而避免计入财务费用进而影响利润。2018年，新城控股将93.57亿元中的88.5亿元，认定为资本化支出，从而直接增加了新城控股88.5亿元的利润。如果按照15%的平均水平计算，新城控股2018年的净利润将直接减少74.5亿元左右。目前的百亿盈利将不复存在。

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