新城控股百亿利润中有多少水分？( 三 ) 毫无意外

　　水分一：透支投资性房地产公允价值变动收益

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　　投资性房地产公允价值变动收益，简而言之就是非经常性损益。年报显示，2018年公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%。而2018年新城控股全年归属于上市公司股东的净利润才104.91亿元，单单投资性房地产公允价值变得就占归母净利润的26.78%。与同行业对比，万科A的占比仅为0.3%，稍高些的中南建设也仅为2.4%。26.78%这一比例着实令人讶异。

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数据来源：WIND、界面新闻研究部

　　而具体拆分公允价值变动损益的明细，其中占比最高的是2018年度新完工项目，变动损益达到14.64亿元，占比为52.12%。这些项目是完工但尚未实际运营的项目。公允价值上涨的原因其实很简单，这类项目在2017年末尚未开业，2017年末评估机构参照项目所在区域周边市场租金水平，预测项目可实现的租金收入。由于项目在2018年末已完工并签订租约，因此2018年末评估机构进行评估时，调整为根据实际租金水平测算评估价值。而新建项目吾悦广场是大型商业综合体项目，实际租金收入通常高于原预测的市场租金，所以导致2018年末公允价值有所增长。

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