地下空间|城市地下空间开发诸多难题待解带来启示 ——建造“地下城”，当避免盲人摸象
中国江苏网讯 国内规模最大、最复杂的单体地下空间工程——南京江北新区地下空间项目迎来突破性进展，项目一期1段A区的结构顶板即将完成施工，意味着该项目首次有建筑“浮出地面” 。
《中国城市地下空间发展蓝皮书（2019）》显示，我省地下空间综合开发排名全国第一，南京地下空间综合开发排名全国第一 。为了化解城市承载力不足、空间紧缺等问题，我省将城市部分功能引入地下，实现城市由二维向三维生长 。但是，采访人员调查发现，地下空间的开发利用在勘探、规划、设计、建设、运营管理等方面仍有不少难题待解 。
要给地下空间“做体检”
不论是地下商业街、地下停车场，还是地下综合管廊，地下开发都要“先深后浅” 。“如果做一段没想好，那就成了‘地下长城’，要拆除地下工程，成本太高 。”江苏省地下空间学会理事长、江苏省城市规划设计研究院总工程师黄富民表示，这就需要通过对地下空间进行资源调查，合理安排功能，规划合理的位置和面积 。
全国第三次土地利用调查，仅对地面上的使用适宜性和环境容量进行“双评价”，而对地下并没有做同等深度调查 。地下空间利用现状如何？未开发的地质条件如何？水文条件又如何？黄富民担忧地表示，“只有把地下情况摸清楚，才不至于在地下空间开发利用时‘盲人摸象’ 。”
“各地自然资源部门要结合规划编制、用地管理、工程建设、监测监管等需要，有序开展地下空间开发利用状况调查，查清现有地下建（构）筑物位置、范围、用途、权属、建造时间等基本信息 。”《省政府办公厅关于加强城市地下空间开发利用的指导意见》（下称《意见》）日前出台，提出要加强城市地质调查，查明城市地下资源和地质环境基本情况，加强地质灾害风险防控，健全地质资料统一汇交和管理制度，为地下空间规划、建设和管理提供决策依据 。
“目前，南京地下管线的普查基本结束，在全国领先，同时南京也在和人防共同做地下空间普查建库 。”南京市规划和自然资源局详规处处长苏玲介绍，为了保障地下空间建设的安全性，南京也正着手做地质调查，在过去包含地下室、地下管网等人工地下空间数据库的基础上，增加地质数据，最终建成一个完整的地下空间数据库 。
地下空间也要有“身份证”
民法典明确“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，但地下空间权属尚未给出明确规定 。目前，不少平时作为车库使用的人防工程多未确权发证，由此造成一个问题，就是地下车库的权属到底是属于开发商，还是属于业主集体共有，据此引起的法律纠纷不断 。同样，投资建设地下设施后拿不到产权证，造成投资者无法办理转让、租赁、抵押等，制约地下空间开发积极性 。
江苏在地下空间确权方面启动较早 。“南京建设用地使用权出让、转让都是包含地上空间使用权、地表使用权及地下空间使用权三部分，除非单独说明某一层使用权不在出让、转让范围之列 。”南京市规划和自然资源局开发利用处处长马刚介绍，除了少部分利用道路、绿地、广场下方地下空间进行独立建设，南京绝大部分都是结建地下空间 。“如2006年建造的金陵中学地下停车场，地面上是绿地，就属于单建地下空间 。”截至目前，南京地下空间单独出让及协议出让共计28宗，用地面积15.4公顷，出让金额2.1亿元 。
为健全城市地下空间权属管理，《意见》明确，地下空间所涉建设用地使用权、建筑物所有权、地役权、抵押权以及其他不动产权利可依法办理不动产登记 。“《意见》出台后，未来在土地出让时，就要明确地上地下的规划方案 。符合规划的土地，可以和地上一样确权，拿到不动产权证，可以抵押、融资 。”省自然资源厅国土空间规划局副局长王兴海表示，“这样一来，就把过去很模糊的空间变成一种资产，然后确权，让其有成为资本的可能性 。”
【地下空间|城市地下空间开发诸多难题待解带来启示 ——建造“地下城”，当避免盲人摸象】
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