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汽车|?全新的老款奔驰S600--说说最近的豪宅滞销现象( 三 )


还有一种情况 ，新的豪宅顾客 ， 10年前住在爸爸的家里 ， 是这样的户型 ， 10年后他要买房了 ， 肯定不愿意买“老父亲同款”：
老一代的成功人士 ， 成功了都想三代同堂 ， 回报父母以及给子女更好的条件；新一代的new-monye ， 才不愿意买套房和父母住一起呢 。
以上四个楼盘中 ， 第一个北京豪宅也想得通的 ， 我建议它8折销售 ， 毕竟他捂盘如此之久 ， 8折也是很赚 。 后面三个盘 ， 可是2-3年前抄袭的10年前老产品哦 ， 啥也没赚到 。
地产界 ， 总是把面积段当产品 ， 比如豪宅就是180㎡起步 ， 然后全网找最佳户型 ， 以满足高周转和第一个报建考核指标 。 成功的实现了先快后慢 ， 再打8折靠行销的走货 。
最近出差实在太多 ， 本来想停一下的 ， 结果朋友把他们楼盘的户型拍了一张照片给我看 ， 说是已经和政府初步沟通了 ， 要快速过规报建 ， 希望让我给他吃个定心丸：
汽车|?全新的老款奔驰S600--说说最近的豪宅滞销现象
本文图片

我的天呐 ， 还是那一款180户型 。 售价要比周边贵30% ， 100亿货值 ， 这和送命有什么区别？
赶紧买张机票 ， 最近的文章更新频率会降低 。
后记：你家房企的产品观 ， 早该迭代了 。
顺便多扯两句 ， 多数的房企对产品的理解 ，还是区位、面积段和配置 ， 仿佛在那个区位 ， 价格就该一样 ， 彷佛面积段一致 ， 总价相近 ， 流速就该一样 。
上一篇文章里面有一句很值钱的话：“顾客要的并不是便宜的” ， 有成本空间的想以价格取胜 ， 没成本优势的项目想的也是价格取胜 ， 以文章点击量来看 ， 没有把行业唤醒啊 。
最近查阅了许多城市的成交 ， 列一个城市一个区域的数据吧：
汽车|?全新的老款奔驰S600--说说最近的豪宅滞销现象
本文图片

这是北方某城市同区域楼盘 ， 今年上半年的成交量 ， 里面体现了两点：
1）便宜的未必卖得好 ， 贵的未必卖得差 。 区域里“翡翠书院”的单价和总价最贵 ， 但销售量最高；御景半岛单价最便宜 ， 但是成交量最低 。
2）你卖你的 ， 我卖我的 。 在同一区域里 ， 当开发商出现了不同的产品定位 ， 每种定位瞄准不同的客户 ， 看谁对区域里的客户理解最深 。 最后实现了各卖各的 。
本文可谓苦口良药了 ， 职业经理人未必真为老板利益负责 ， 但真的需要为自己的“跟投和声誉”多考虑一下 。
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