汽车|?全新的老款奔驰S600--说说最近的豪宅滞销现象
这几周很忙 ， 看了一下排期 ， 下周更忙 ， 我赶紧抽1小时的空 ， 写一篇很干货的文章 。
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捂盘5年的豪宅 ， 上市就滞销了
上个月朋友推荐一个超难楼盘 ，在北京的主城区域 ， 面积200㎡上下 ， 售价10万左右 。 按理说在很主流的地段+主流的面积段 ， 并且卖主流的价格 ， 不应该滞销啊 。
看了一下楼盘资料 ， 就不奇怪了：
楼盘规划于2012年左右 ， 然后为了等到更好的价格 ， 大概在2015年动工 ， 为什么要这么长时间才报建完毕呢？一线城市的核心地段 ，那不是国际稀缺品么 ， 多捂一下盘 ， 肉眼可见的年度增值 ， 所以报建 ， 就拖了3年（能力很强啊） 。
为了继续等更好的价格 ， 又没有去申请预售 ， 到2020年初 ， 差不多可以交房了 ， 才开始正式面世 。
要说地段是好地段（不能说太具体了） ， 产品的投入也是真金白银的 ， 景观对标北京知名豪宅“万柳书院” ， 万柳书院有什么特色呢？上一张小区图：
本文图片
万柳书院帮李玮珉大师吸了很多粉
你看 ， 在北京这样的气候下 ， 做得绿树成荫宛如江南 ， 正应我在北方的大雪天四季如春 ， 时空的意境冲击不可谓不强悍 。
项目的户型也是挺牛的 ， 180多平阔绰套三 ， 200多平阔绰套四：
本文图片
该项目180户型图
在绝版的土地下 ， 容积率还很低 ， 所以做成小高层 ， 公摊极低 ， 180㎡的大平层 ， 带比较舒适的主卧套房 ， 进门的老人套房 ， 尺度感没有问题 。
但是 ， 这种户型“关系场” ， 太熟悉了 ， 在我电脑里的咨询项目材料中 ， 这种户型的出镜率 ， 不要太高了：
北方某省会滞销项目的180㎡户型：
本文图片
户型的房间划分略有不同 ， 但是“关系场”一模一样 ， 去年找到我们 ， 想以卖法解决问题 ， 婉拒了 。
北方某地级市的170滞销产品：
本文图片
这个户型图不太清晰 ， 是从开发商的PPT里找出来的 。 虽然比较模糊 ， 但户型的关系场是差不多的 。
有人说 ， 这是北方常见的户型种类 ， 讲究南北通透 ， 4面宽朝南 。 然后 ， 我又顺手找到一个南方三线城市豪宅项目的户型 。
南方三线滞销豪宅189户型：
本文图片
这个户型略有不同 ， 一是南方开发商调整了面宽 ， 二是开发商精细了点 ， 花钱请人做了平面彩图 。 但尽管个性突出 ， 它和前面几款户型的“关系场“一样 ， 且最大的共性 ， 还是滞销 。
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老款奔驰600 ， 全新上市 。
这4个楼盘 ， 都是本地的高端 ， 且都滞销 。 我每个都深入盘了一下 ， 情况基本类似：
顾客来了 ， 觉得地段不错啊 ， 品质也可以 ， 价格也在心理承受范围内 ， 但是就没人下手 。 这不很奇怪么？喜欢你就买 ， 不喜欢你认同楼盘做什么呢 ， 难道售楼部的咖啡真是手工现磨的么？
问题其实很容易找 ， 我又随手在某户型库找到了一批图纸 ， 这个网站的特点是 ， 收罗南北方一切能找到的户型 ， 特别是年代久远的 。
在年代久远的户型里 ， 我挑了一张 ， 给大家看看：
本文图片
10年前就出现的大平层户型图
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