地产热门指标ROE和ROIC究竟是什么？如何用？ _生活百科

本文来源：赛普咨询作者：成锦亚
引言
ROE和ROIC这两个词这几年在房地产行业很流行，就像俩网红，各自拥有自己的粉丝和“流量”，备受重视或质疑。ROE和ROIC究竟是什么？有着怎样的计算逻辑和规则？适合哪些企业及如何用好呢？

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什么是ROE与ROIC？
ROE即净资产收益率，是指股东投入1块钱，1年内所赚取的收益；
ROIC即投入资本回报率，是指总投入1块钱，1年内所赚取的收益。
通过以下公式可以更直观地了解其影响因素：

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差别在于：ROE是股东投入本金的年化收益；ROIC是全投入资金的年化回报率。
一个是股东层面财务视角，一个是公司层面业务视角。
举个浅显的例子，假设企业自有投入100元，经营收益12元，利息为0，ROE即为12%，ROIC也是12% 。另一种情况，企业自有资金投入100元，同时利用金融杠杆借了400元，同时投入到5个项目，借款利息8% 。最终得到5个项目总经营收益60元，扣除利息32元后，得到净利润28元。这时ROE为28%，而ROIC仍是12% 。

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项目级ROE和公司级ROE
ROE=净利润/股东权益，可以看出，ROE是一个年化概念，就是一年能赚多少钱。可以分为项目级ROE和公司级ROE 。
ROE本是公司级指标，那么项目级ROE怎么算呢？同样是上述公式，分子还是项目净利润，分母是自有资金投入，同时还要看项目全周期的自有资金投入。
例如项目级的净利润总和是1亿元，自有资金投入为5亿元，那ROE就是20%吗？并不是，还需要看这5亿元究竟占用了多长时间，即按年化算。
如果这5亿元投入了一年时间，即自有资金占用了一年，ROE就是20%；如果这5亿元用了2年，ROE就是10%；如果这5亿元只用了半年，ROE是40% 。
项目级ROE是一个年自有资金投入的收益率，它代表最少本金、最短时间赚取最高利润。所以项目级ROE要高，代表分子越大越好，即净利润越高越好，而分母越小越好，即自有资金投入越少越好、占用时间越短越好。
举个例子：
项目销售额为1亿元，利润率10%，自有资金投入为销售额的30%，1年半自有资金回正，2年半项目结束，怎么计算ROE？按项目ROE计算公式，分子为净利润1000万元（1亿元×10%），分母为4500万元（1亿元×30%×1.5年）。即：ROE=1000万元/4500万元≈22.22% 。
把项目级ROE进行年度切片，可形成公司级ROE，所以公司级ROE计算公式中，分子是各项目年度净利润之和，分母汇集了各项目的资金占用并按月平均，可算出公司级的自有资金年平均占用。公司级ROE计算如下：

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项目级ROIC和公司级ROIC
再看ROIC 。不同于ROE是看自有资金层面，ROIC是看全投入资金层面，分子是净利润加上财务费用，分母是所有的资金投入，包括自有资金加上融资。
那么，资金投入10亿元，净利润加财务费用2亿元，ROIC就是20%吗？也不是。要看所有资金投入的年占用时间，所以还有一个经营性的年回正周期。
举个例子：
销售额1亿元，净利润10%，假设财务费用率是5%，自有资金投入30%，总资金投入40%，一年半自有资金回正，两年净现金流回正，所以ROIC分子是不是净利润1000万元？不对。财务成本是5%，则分子应该是1500万元（1000万+1亿元×5%）。分母等于多少呢？不是自有资金3000万元，而是总投入资金，所以是1亿元×40%=4000万元，2年现金流回正，所以分母是4000万×2=8000万。即：ROIC=1500万/8000万=18.75% 。
这是项目级ROIC，值越大，代表分子赚得越多越好，分母投入资金越少越好，占用时间越短越好，也代表最少的资金、最短的时间赚取最高利润。
ROIC也可以按公司级来汇总，分子就是各项目的年度净利润之和加上公司年度财务费用，分母是公司自有资金年平均占用加上公司年平均负债额，这个年度负债不光是公司级的股权融资，还包含了所有项目的开发贷，即公司所有融资的年平均占用。公司级ROIC计算如下：